文档介绍：物业设备管理
按速度分有：高速电梯（2M/S以上）
快速电梯（1．5M/S以上）
低速电梯（，多层住宅客梯）
按电机拖动方式分为：交流双速电梯
立安全责任制度
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（四）物业设备的维修管理
1．日常保养
内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等
2．定期检查 包括日常检查与定期检查
3．计划修理
设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化
设备磨损大致三阶段：
（1）初期磨损阶段
磨损速度快，持续时间短
（2）正常磨损阶段
（3）剧烈磨损阶段
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设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为（1）初期故障期
必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。
（2）偶发事故期
此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。
（3）磨损故障期
须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。
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计划修理的定额标准大致有：
（1）修理周期及其结构
修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间；
修理周期结构是指一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列次序；
修理间隔期是指相邻两次修理之间的时间间隔。
（2）修理复杂系数
用来表示不同设备的修理复杂程度、计算修理工作量的假定单位。
（3）修理劳动量定额
是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。
（4）其他定额标准
如修理费用定额、修理停歇时间定额等。
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（五） 物业设备的更新改造
设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理
1．设备的寿命
设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命
（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。
（2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。
设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期
（3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。
设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。
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2．设备改造更新应注意的问题
（1）确定设备合理的使用年限。
（2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。
（3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。
3．设备更新改造的类型
（1）设备的改造
（2）设备的原型更新
（3）设备的技术更新
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（六）物业设备的购置及评价
购置设备应注意：
1．反复研究，避免盲目采购
2．大型设备购置应进行充分的技术经济论证
保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效
上适用。
3．与业主、用户充分协调
物业设备的购置目的主要有三类：
全新房屋建筑的装修型购置；
替换陈旧落后设备的更新型购置；
为完善和改进环境与条件的添装型购置。
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设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：
1．技术性的要求
应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性
节能性、环保性和可操作性。
2．适用性的要求
适应物业总体功能、装修等级、使用环境，
适应用户的需要。
3．经济性的要求
经济性评价主要方法：年费法、现值法。
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