文档介绍：物业管理专业化与注册物业管理师执业制度
经过二十多年的发展,物业管理取得了长足的发展。但也存在许多的问题,其中最主要的就是,由于不能有效解决业主的弱者地位的问题,导致业主权利无法主张,致使供求关系紧张,市场的发展受到严重困扰。今年,在中央电视台的3·15晚会上,作了“小区物业管理是否满意”的调查。结果表明,在25430条参与调查的手机短信中,%,%;同时,在央视国际网上也展开了同样的调查,到宣布时为止,表示不满意和非常不满意的比例也超过了80%。另外2001年9月21日发生在上海雅士居、2002年8月20日发生在广州半岛花园的极端事件,就是这种紧张关系的具体体现。
解决这种状况,当然需要多方的积极努力,但笔者认为,当务之急是推行注册物业管理师执业制度,让物业管理师代理业主的市场角色,为业主主张权利,从而激活市场,实现基于市场的物业管理专业化,达到提高劳动效率、推动物业管理发展的目的。
一、物业管理专业化及难点
本文所指的物业管理专业化是一种基于市场的专业化,它的最大特点就是“各类专业公司的分工与协作是通过市场来进行的。”斯密定理告诉我们:“分工水平依赖于市场容量”。一个企业能否从专业分工中得益,依赖于参加分工网络的企业数量(市场容量)。然而由于目前的市场不太成熟,所以推行起来还有相当的困难。这主要是因为,业主的弱者地位,使其合法权利不能有效主张的结果。我们所说的业主的弱者地位,是相对于物业管理公司而言的。首先,业主的弱者地位是先天的。物业管理公司是行家,而作为消费者的业主完全是门外汉;业主之所以要将物业委托给物管企业管理,就是由于其对物业管理的无知,不懂物业管理、没有时间管理物业,才是业主委托的原因,也是物业管理企业能够接到管理业务的原因,否则物管企业就不可能生存。所以说业主的弱者地位是物业管理企业生存的根本,因此业主的弱者地位是先天的、是不可能通过业主自身的努力来改变的。其次,业主的弱者地位是十分突出的。这是由于业主与物业管理企业组织性质的不同而造成的,业主作为一个整体,它的权力机构就是业主大会,其权利的执行者就是业主委员会,它们都是松散的组织。而物业管理企业不仅是专家,而且是一个严密的组织。所以,无论对专业的把握、对市场信息的获取与判断、还是对谈判的努力程度,业主都不是物业管理企业的对手。
由于业主的这种弱者地位,就决定了它无法按自己的意愿选择物业管理方式,这包括选择是否消费、选择消费谁的服务以及选择服务内容等等。因此造成了物业管理的“垄断”经营。这里的“垄断”经营有两层含义:一是指业主选择由谁为其管理物业的权利被物业管理公司或开发商“垄断”,二是指业主选择服务项目的权利被物业管理公司“垄断”。
因此,现在的物业管理状况就是,绝大多数住宅小区基本上是由开发商将自己所开发的项目委托给其所属的子公司管理。为了改变这一状况,政府主管部门也曾采取过许多措施,诸如物业管理企业的准入管理、开发商委托物业管理企业的招投标管理等等,但效果不佳。由于业主不能有效主张其选择权,物业管理公司就可以在没有风险的情况下获取利润,从而安于现状、不思进取,物业管理也就因此而失去了发展的动力。有些大的开发企业虽然由于开发能力强,它下属的物业管理子公司,可以接管较多的物业项目,也可以组建大的物业管理集团