文档介绍：物业管理早期介入浅析
房地产的发展带动了物业管理这个新兴行业的迅猛发展,但随着业户对房产质量和物业服务质量要求的不断提高,发展商及物业管理公司都在考虑一个共同的问题,这就是物业管理的早期介入。根据本人经验,物业管理有无早期介入,无论对发展商还是物业管理公司都有着重要的意义。

一、物业管理早期介入的现实意义
一般情况下,发展商总习惯在房产验收完毕,业户入住前委托物业管理公司进行管理,这样的做法造成了发展商的开发尾巴越拖越长,房屋售后服务如同陷入泥潭,有的发展商不得不耗费人力、财力为房屋售后质量问题成立了售后服务专职班子,而物业管理公司也为协调房屋质量的问题搞得疲惫不堪,无力腾出更多的精力为业户提供真正意义上的物业管理服务。挫折和教训不得不使我们把物业管理介入的时间节点往前调整,这样做至少有以下几点好处:
1、早期介入可完善规划、设计方案,使小区布局、功能定位更趋合理
设计人员在设计房屋(包括小区规划)时,往往较注重技术规范或技术含量,对于今后是否迎合业户使用要求,是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考虑,有的根本就没有这方面的体会。尽管在商品房已经相当普及的今天从发展商到设计人员,他们本身都可能是某一小区的业户,也可能会从业户的角度去考虑设计定位,但从他们具体的设计人员来说,只代表了个体或少数人的意见,缺乏广泛性、代表性,所以他们的作品往往会融入个人的喜爱或发展商的片面意见,造成小区布局不合理,单元房型不理想,设备设施配套及布局的缺陷,尽管有些问题并不严重,但留下的遗憾是无法弥补的。有些发展商为了节约投资成本,省去了小区生活必须的设施,或降低用料档次,均会造成后遗症,而有些发展商为了提高所谓楼盘档次,突出卖点,盲目增加配套设施,结果是多用了资金,而使该部分的设施成为业户及物业的负担
--------好看不好用,有的甚至既不好看又不好用。而一个资深物业管理公司不但集多年的管理经验,而且收集积累了大量小区业户在居住方面的需求信息,所提供的意见往往具有代表性,且切合实际,发展商在采纳了他们的意见后,往往效果较好。如建设部在上海浦东六里的“现代生活园区”之一——锦华花园,由于规划时缺少市场调研及周密考虑,更没有考虑今后物业管理中的具体情况及业户的接受程度,盲目增加配套,建造了几千平方米的大型超市及规模不小的幼儿园,但该小区本身的总建筑面积不过9万m2,幼儿园造在小区的中心地区,*小区内自身小孩显然生源不足,向社会开放的话,会降低小区的安全系数,小区业户剧烈反对,而幼儿园要移位又是不可能的。超市虽在小区边缘,内外均可进出,但紧*小区门口,一旦开市经营,门口的景象可想而知,结果这二项配套虽已经时隔多年,但仍是个理不顺、割不断的尾巴成为摆设。另有一个外销别墅区,由于物业管理从规划就开始介入,情况就不一样。发展商原提出为方便外籍人士生活,在小区内设便利店,物业管理的早期介入人员提出不同意见,认为小区不远处设有大型超市,小区配套便利店从理论上来讲是可行的,但考虑外籍人士虽追求高质量生活,他们生性好动,且由于居住者层次的关系,一般都配车,到附近超市购物是很方便的事,建议取消便利店,既可节约投资,又可降低管理成本。结果发展商采纳了意见,外籍人士入住小区后没有因小区无便利店而感到不便。
2、早期介入中提供的合理建议,可节约投资成本