文档介绍：物业管理的社区角色问题
一、物业管理是怎么来的
中国物业管理诞生的基本条件,是国家实行改革开放,对私有权的承认。私权的主要内容是物权,对普通民众而言,最大物权莫过于房产权。八十年代中国实行住房制度改革,过去主要依靠国家、单位分配住房的城镇居民有了属于个人的住宅,这些公寓式住宅每套单位上下左右与其他住宅单位毗连,楼梯、走道、天面、外墙、设施设备等共用,建筑物以外还有住宅区的公共道路、花园、地下管网、运动场地等小区物业配套设施,都需要统一运行、维护、管理,这就是物业服务。住宅私有化,其物业服务必然商业化、社会化,计划经济时期实行的社区管理方式必然被突破。与此同时,香港、新加坡等发达地区、国家的物业管理经验被引进国内。内因变化、外因诱导,八十年代中后期物业管理即应运而生。从第一家物业管理公司成立至今二十年时间,全国物业管理公司已经发展到数万家,从业人员达数百万人。进入21世纪,物业管理在全国爆发性普及,几年时间北京上海广州等中心城市住宅物业的物业管理覆盖率已达到80%以上,深圳更达到90%以上。
中国物业管理企业主要有四个来源:泊来物――直接引进的“洋物管”;营销物――房地产商按照国外家电品牌企业售后服务模式为促进商品房销售而设置的售后服务机构;翻牌物――由企事业单位的行政后勤管理部门改头换面;以及近几年出现的以个人合伙等形式成立的物业管理公司。“洋物业”进军国内市场后,一直集中在高档写字楼、高档别墅区、高档酒店式公寓、大型商城等高端物业,它们按照国际惯例“打理”(也按照国际惯例收取十几元人民币至几十元美金/――国内物业管理公司想都不敢想),与业主的关系简单,相处和睦。而国内的物业管理企业与开发商、业主的关系复杂,物业管理属性难以界定,关于物业管理的社会角色问题,目前至少有三种观点:
一种看法认为物业管理是房地产业附属业。房地产开发商认为,物业管理是房地产的售后服务。就像是汽车生产销售以后,需要售后4S服务店一样,房地产开发销售后,需要成立物业管理公司负责售后服务。对这种观点,姑且称其为“物业管理附属业说”,代表大型房地产开发商的意见。
第二种看法将物业管理视为与房地产有关联但应该独立存在的一个产业。国家建设部和“中国物业管理协会”基本上持这种观点,虽然国家《物业管理条例》(2003年9月1日实施)第二十四条明确提出了“房地产开发与物业管理相分离的原则”,但又不否认物业管理与房地产开发的依附关系,姑且称这种观点为“物业管理衍生者说”,是目前官方的观点。
第三种观点是行政事业单位、大型企业、学校等后勤管理转换为物业管理的公司,在提供管理房屋设施设备管理,提供保洁、绿化、维修等“硬”的服务的同时,还在小区安全、邻里关系、社区文化等“软”的环境方面大做文章。在他们看来,物业管理是与居民、家庭、社区息息相关的一种公众服务业,因此“社会效益”和“经济效益”一样都是物业管理企业的第一目标。他们提出要“一手抓物业管理一手抓精神文明建设”。“公众服务业说”,基本代表一般物业管理企业和民间对物业管理的认识。
二、物业管理社会角色问题何在
物业管理的社会角色是其社会地位的外在的,动态的表现,因此由于对物业管理公司社会地位认识的差别指导下了的其管理企业的千差万别。特别是以第三种观点“公众服务业说”为依托的物业管理,被称为是“有中国特色的物业管理”,与西方物业管理概念大相径庭。由于物业管理直接而又持续的影响市民日常生活,覆盖面广,它的角色不清而引发的行为方式常常引发五花八门的问题,因而成为大众话题受到质疑。
按照社会学角色论的观点,角色不清是指社会大众或角色扮演者自身对某一角色的行为标准不清楚,不知道这一角色应该做什么,不应该做什么和怎样去做。社会的急剧变迁,常常是造成社会角色不清的最主要原因。物业管理是否负责社区公众事务,不仅没有社会共识,法规文件都不明确,国务院2003年颁布的《物业管理条例》与建设部1995年颁发的《全国优秀住宅小区标准》(2000年修订为《全国物业示范住宅(大厦、工业区)及评分细则》),关于物业管理的服务内容,规定口径大不相同。《物业管理条例》没有将社区文化和精神文明建设作为物业管理的职责规范,而《全国优秀住宅小区标准》则将精神文明建设作为物业管理等级资质考核的一项重要内容。
1. 物业管理自我定位不清。
主要表现在物业管理是否应该负责社区“精神文明建设”方面。深圳市是中国物业管理的发祥地,最早推行物业管理。物业管理企业在推行“专业化服务、一体化管理”现代物业管理服务的同时,提出了“一手抓物业管理服务,一手抓精神文明建设,创建有中国特色物业管理”、“为居民营造一个安全、舒适、邻里关系和谐、文化浓郁的人文社区”等口号,并作为日常工作开展(请见某物业管理公司《xxx