文档介绍：物业项目的接管
一、接管前的准备工作
房地产开发企业与物业管理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。但在一些地区,物业管理机构尚未健全,常常由房地产开发企业自设机构来管理物业。一般来讲,由专业化的物业管理公司参与物业的开发全过程,将更利于物业管理行业的良性发展。目前,物业管理公司的选聘大多采取议标的方法,少数采用公开招标,无论通过哪一种方式,物业管理公司都要从开发企业或管委会手中接管物业。
从理论上讲,早期介入的物业管理企业并一定就是前期物业的当然管理者,特别是房地产开发企业决定招标选聘时。反之,早期介入的物业管理企业是否愿意承接该物业的管理也需经过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的抉择。具体步骤如下:
。主要是管理服务内容、标准、期限;保修责任的委托与实施;诸如遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项;管理服务费构成及筹集;管理用房、经营用房的提供使用及收益分配;物业及相关资料的验收接管。
,物业管理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算,据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。如达成一致或中标即可签订前期物业管理委托合同。
,物业管理企业就要实施验收接管。依照的有关规定主要有1991年2月4日国家建设部制订的《中华人民共和国行业标准——房屋接管验收标准》和(1993)814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。同时还应做好档案资料的移交工作,必不可少的档案资料有:规划图,竣工图,地下管网竣工图,各类房层清单,单体建筑结构,设备竣工图及合格证或保修书,公用设施,设备及公共场地清单,有关业主或承租使用人的相关资料等。
,物业管理企业应制定一系列管理制度,以建立正常的管理秩序。这些制度主要有停车场管理办法,电梯使用规定,物业的报修与维修规定等。
,物业管理企业应着手组成该物业的常设管理机构,配备管理人员。人员不足时要着手进行社会招聘和上岗培训等准备工作。
,构筑综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后,势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系,获得他们的支持与配合。同时,物业管理企业也不是万能企业,有一些业务(尤其是业主的特约服务)还需选定专业服务公司代理。唯此,才能使业主入伙后各种需求得到充分满足。
“开盘”,这也是前期物业管理开始之日,物业管理企业可以和开发商一起参与楼盘营销。首先可以就营销策略提出自己见解,促进销售顺利进行。从根本上来讲,促销是房地产开发企业与物业管理企业共同利益所在。楼盘滞销开发企业投资得不到完全回报,而物业管理也因滞销造成的空置物业和人气欠旺给管理与服务带来困难。物业管理对提高物业附加值的作用日见明显,在具体策划上也有大力宣传该物业的管理水准和合理的收费以吸引更多的消费者前来购买等功效。其次,参与营销(包括预售)是物业管理企业与消费者(即未来的业主)直接见面的最好机会。了解他们对物业管理的具体要求将对今后业务的开展大有裨益。最后,现行法规规定,在开发企业与业主签订物业转让合同时必须附上有关前期物业管理合同及《物业使用公约》、《住户手册》等附件,即“应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定”(详见国家建设部《城市住宅小区管理办法》)。
二、从房地产开发企业接管
建设部第33号令明确规定:房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区的物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理,因此,参与物业开发全过程的物业管理公司最有可能成为接受物业管理委托的公司。
三、从管理委员会接管
物业管理作为一种经营服务型企业,是受物业产权人及使用人委托实施管理。也就是说,产权人及使用人有权选择管理者,这种权利集中体现在“产权人及使用人代表大会”上。“产权人及使用人代表大会”按召开的时间与形式可分为三种,即首届“产权人及使用人代表大会
”、“产权人及使用人代表大会年度会议”、“产权人及使用人代表大会特别会议”。管理委员会由首届“产权人及使用人代表大会”选举产生。
建设部第33号令明确规定管委会具有选聘和续聘物业管理公司的权利。首次选聘物业管理公司的工作一般由开发企业完成。管委会组成之后应对所选聘的物业管理公司进行考察,同时对物业管理公司的服务质量进行监督。管理水平低下的物业管理公司将会被管委会解聘。物业管理公司被解聘或者受聘合同到期未获续聘时,管委会可选聘其他物业管理公司接管物业管理