文档介绍：建业商业 地产公司
集团社区商业运营模式
2013年09月
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一、社区商业规划及配置标准
二、社区商业运营模式及优劣势分析
三、商家合作意向洽谈情况
四、自营思路及测算
五、社区商业五年发展规划
六、社区商业案名、LOGO、平面布局
目录
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备注:1-6业态为社区商业必备业态,7-10业态可根据项目规模、区位、周边配套灵活选择。
一、社区商业规划及配置标准
序号
社区面积
≤50万㎡
50-100万㎡
≥100万㎡
面积需求
(㎡)
业态配置
1
绿色产品特供店
√
√
√
30-100
2
便利店
√
√
√
150-200
3
便捷性餐饮
√
√
√
100-150
4
药店
√
√
√
100-180
5
干洗店
√
√
√
50-80
6
自助银行
√
√
√
50-60
7
面包房
√
√
80-100
8
中介
√
√
80-100
9
美发
√
80-100
10
电信充值
√
50-80
合计业态数量
6
8
10
/
建议自持面积
单层≤900㎡
两层建筑
单层900-1000㎡
两层建筑
单层1100-1200㎡
两层建筑
/
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二、社区商业运营模式及优劣势分析
运营模式
模式一:招商为主,自营为辅
所有业态均以招商为主,无法实现招商的,建议自营。
模式二:部分业态招商,其他业态自营
便利店、药店、自助银行等业态招商,绿色产品特供店、便捷性餐饮、干洗店自营。
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二、社区商业运营模式及优劣势分析
招商思路:
1、招商目标:全(国)省及各地市排名前三的连锁商家,品牌形象及档次与建业相匹配。
2、招商模式:根据公司拿地的区位特点及新盘初期入住率较低的特点,为解决招商难题,创新招商模式,借鉴零售行业招商经验,采取租金减免、装修投入、设备投入、流动资金垫支等多项优惠招商措施,吸引商家入驻。 3、商家合作模式:
模式一:商家租赁经营的方式;
模式二:我方与商家联营的方式。
自营思路:
1、团队:成立股份制专业运营管理公司,集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队,同时成立持股会进行运营监督。
2、资金来源:成立持股会。
持股比例:商业公司持股51%,投资公司持股29%,运营管理团队及员工持股20%。
3、自营模式管理架构:集团下属股份制运营管理公司负责自营项目,包括:管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。
二、社区商业运营模式及优劣势分析
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4、运营模式:
(1)自营模式:建业自营,培训员工,自有品牌,自采设备、商品原料、装修等;(2)先加盟后自营模式:建业加盟某品牌,支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等;经营两年后转为自己品牌;
(3)加盟自创品牌模式:建业加盟某品牌,支付特许加盟费、管理费、团队托管费等;开业时打自己品牌;
5、监督审计:审计部、财务部、持股会配合集团进行日常的监督、审计。
二、社区商业运营模式及优劣势分析
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二、社区商业运营模式及优劣势分析
运营模式优劣势分析
模式一:招商为主,自营为辅
模式二:特殊业态招商,其他业态自营
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优势:
经营档次、服务标准、开业时间可以保障,通过持股经营还可调动员工积极性。
劣势:
开业时间、商家档次、经营状况、服务标准等无法保障。
优势:
人员投入少,人力成本低,品牌认可度较高,上市融资方便。
劣势:
资金投入较大,人力成本高,人均利润低,各地市及县零星分布,无连锁、配送优势,上市融资受限于经营利润。
三、商家合作意向洽谈情况
郑州调研
调研工作
城市
业态
内容
调研工作思路
便利店
药店
餐饮
银行
洗衣店
其他
地市调研(焦作)
发展现状及发展规划
目前发展的城市
主要合作方式(直营/加盟)
行业内位置和规模
与建业战略合作
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10
品类
序号
商家
品牌
联系人
联系电话
地址
合作意向情况
备注
便利店
1
左右间
郭宝
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黄河路姚寨路交叉口东南角天一大厦A座411室
有合作意向,加盟为主。下半年将推出新模式:20-30平方米或者30-50平方米,做高端精品店。
2
思达便利店
陈涛
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花园路纬二路
有合作意向,只做直营,目前只做郑州市场。
3
四邻便利店
刘学彬
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城东路顺河路南
有合作意向,只做直营,计划向全省开店。
4
郑州供销超市
高总
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有合作意向,可在郑州及地市合作。若在小区外围,200平方米即可,若在小区内部,300