文档介绍：一级土地开发
有关资料
深圳市福田房地产有限公司
2011-5-9
精品文库
一、综述
二、土地一级开发定义
三、土地一级开发项目的流程
四、土地一级开发过招标方式确定开发公司后，土地储备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发委托协议
6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划建议，向市国
土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理批准手续，波及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
7、如果开发项目波及新增集体土地办理农用地征收、农转用手
续或存量国有建设用地收归国有土地使用权的，土地储备开发实施单
位依法办理有关手续，并获得市人民政府的批准。
8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到
有关委办局办理征地、拆迁、市政基础设备建设等有关手续。组织实
施征地、拆迁和市政基础设备建设。危改、文保、绿隔等项目需按规
定担当回迁房建设。
9、组织查收
建设项目的土地一级开发达成后由市领土局组织有关委办局进
行查收，查收审核的内容：
（1）、审核土地一级开发成本；
6
精品文库
2）、组织查收土地开发程度是否达到合同的要求；
3）、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；
4）、归入市土地储备库。
四、中领土地一级开发模式一览
从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。自然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是能够先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分别的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已归入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外独自立项基建类项目。
根据土地一级开发波及的种类不同及发展历程，目前土地一级开发的开发模式主要有五种：
第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的利处是政府无需投入，缺点是政府利润也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。只管国家三令五申强调，此后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这
7
精品文库
是无能为力的事情，在缺乏大额保证资本的情况下，好多制度是苍白
的。
第二，指婚式（即五统一）：建立土地储备机构或指定特意建立的国有公司担当一级开发，利处是政府利润相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资本，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。
第三，招亲式：政府公然招标方案优、成本廉的公司担当一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也能够发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫生地出让-熟地回购，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定利润、溢价分红、固定利润+溢价分红及完全市场操作等几种，在近期的惠州市政府与中信深圳公司一级开发合作中，政府作出了土地增值利润全部归中信的许诺。
第四，新城公司式：直接建立新的城区公司垄断一级开发经营，利处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。
第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。中国城市土地整理与房地产行业发展
随着我国耕地保护局势日益严峻，对土地推行紧缩政策将是我国此后长久坚持的策略。这必定使依赖土地生存的房地产业面对着地荒
8
精品文库
问题。但房地产业又是关系公民生计的支柱产业。因此，为保持房地产业平稳、协调发展，国家又必须为房地产行业提供一定发展空间，在增量受到限制的情况下必须在存量土地上做文章。而土地整理作为落实规划和调节土地关系的重要手段，经过城市土地整理能够把城市房地产用地存量挖掘出来，为房地产行业发展提供新的发展机会。
五、核心观点
此次政策调整使得一级土地开发环节分工更细化，有利于开发周期缩短；对于政府来讲，在土地供给环节的调控能力增强，
同时将加大存量土地的盘活力度；对于开发商来讲，竞争将提早到一级土地开发环节，拿地成本上涨；对于行业来讲，景气不改，行业集中度提高。
一级土地开发周期有可能缩短