文档介绍：【重庆·国奥村】2011年
营销执行方案
重庆国奥村项目组
2011年2月
写在篇前:
由于尚未明确地提出2011年的销售目标,项目组首先根据市场判断和工程节点推导出2011年的销售目标,在此目标下有针对性地制定营销计划,形成此方案。此报告主要明确以下几个问题:
1、明确2011年的营销目标;
2、找到营销的难点和关键点;
3、提出解决的营销策略;
4、明确2011年各阶段的营销目标和计划;
报告思路及大纲
Part One 2011年营销目标确定
Part Three 营销难点及关键点
Part Four 营销战略及策略
Part Five 营销执行细案
研判2011年
营销环境
以工程节点
为前提基础
根据市场和经验铺排
2011年推售计划
从市场、本体、客户等
维度分析营销难点
提出解决难点
的关键点
最终确定2011年
营销目标
提出营销战略
提出营销策略
蓄客策略
推广策略
展示策略
Part Two 客户分析
客户特征分析
客户流失分析
目录
Part One 2011年营销目标确定
Part Three 营销难点及关键点
Part Four 营销战略及策略
Part Five 营销执行细案
Part Two 客户分析
2011年营销目标确定
1、营销环境研判;
宏观大势预估;
竞品市场研究;
小结;
2、最新工程节点;
3、推售计划;
4、2011年营销目标;
2009年中旬开始,楼市进入疯狂状态,出于对整体经济运行、行业发展、社会民生问题等问题的担忧,国家出台新一轮的宏观调控政策。
1、投资比重过大,威胁实体经济
2、供需失衡,价格涨幅过快。
2005- 2009年城镇房地产开发投资总额占同期GDP比重走势
全国商品房和经适房竣工面积,销售面积,商品房销售价格走势图
回顾—2010年宏观调控背景
2011年营销目标确定
1、营销环境研判;
宏观大势预估;
竞品市场研究;
小结;
2、最新工程节点;
3、推售计划;
4、2011年营销目标;
回顾—2010年1-12月房地产政策梳理
2011年营销目标确定
1、营销环境研判;
宏观大势预估;
竞品市场研究;
小结;
2、最新工程节点;
3、推售计划;
4、2011年营销目标;
二套房首付最低六成,;二手房五年之内转让全额征收营业税;强行要求直辖市、省会城市等大城市限购;
新国八条
首套房首付最低三成;二套住房首付最低五成,,购买首套房建筑面积在90平方米以上,贷款首付款比例最低三成。
新国十条
北京、上海、广州、深圳等十几个城市相继出台“限购令”,多家商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
新国五条
重庆针对高端物业征收、上海按照人均住房面积标准征收
上海、重庆房产税征收
回顾—2010年,国家宏观调控政策密集出台,政府调控房地产市场决心坚定!
2011年营销目标确定
1、营销环境研判;
宏观大势预估;
竞品市场研究;
小结;
2、最新工程节点;
3、推售计划;
4、2011年营销目标;
1月26日,“新国八条”——史上最严厉楼市调控政策
1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,会议确定了八条政策措施。
“新国八条”不同于以往每次调控大多老生常谈,反复强调那么几条政策措施,这次确定的八条政策措施中,不但加重老砝码,更添新砝码。其中主要的不同有四点:1、确定新建住房价格控制目标并向社会公布。2、不足5年转手交易的,差额征税改为全额征税。3、二套房首付比例增加1成。4、全面限购,相比此前新购1套更为严格
国务院明确各个城市必须限购,行政命令干预市场
2011年营销目标确定
1、营销环境研判;
宏观大势预估;
竞品市场研究;
小结;
2、最新工程节点;
3、推售计划;
4、2011年营销目标;
项目
上海
重庆
征收对象
1、本市居民家庭第二套及以上住房
2、非本市居民家庭在本市新购住房
1、独栋高档住宅(包括存量和增量) 2、个人新购的高档住房(比新建商品房建均价高两倍) 3、同时无重庆户籍,无工作,无企业(三无)家庭新购第二套及以上
征收标准
按人均面积60平米以上征税
累进税率:按成交均价高于近两年商品房成交均价倍数
征税税率及公式
%(%),应税住房以市场交易价格70%计算缴纳
应纳税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率
3倍以下,% 3—4倍,征收1% 4倍以上,%
应纳税额=应税建筑面