文档介绍：论物业管理持久战——断想2006年物管企业之步履维艰
斗转星移,在21世纪初期,物业管理,一个本属朝阳行业却停滞不前,诸多企业茫然于前景,王牌军和正规军存在开拓疆域的困惑,杂牌军和伪军则趁乱作怪。物管企业迷茫之中转了几个圈,依旧不知前进的道路究竟在何方?更不用说民众的想法了。
以下三类案例代表着目前制约行业与企业发展的三大矛盾:
第一,物管发达地区深圳企业的困惑是企业创新与降费趋势,似乎物业管理已经处于悬崖峭壁,前进无路,后退无门。
第二,京城强制执行收取物业服务费用事件,全国沸沸扬扬,物管企业得法不得理,得小钱而失民心。
第三,内地城市物业服务费收缴率普遍偏低。深圳平均收缴率在80%以上,京城的平均收缴率不到60%,而内地三级城市更低,达到40%己在窃喜。
因此,斗胆借用持久论调,说明行业依旧“迷茫时期恒持久,固本培元当有期”。因为目前行业困惑结症在于三点:
主要矛盾是民众价值观回归与物业服务行业隐形化之间的矛盾。
正确地理解民众价值观包含三个因子:一是自由思想的释放,二是消费意识转型,三是个人极端行为表现的强烈。客观地分析,民众价值观念的回归是一种自然回归现象。其中,趋于本性的回归,是符合市场经济状况下个性利己主义的表现。但这种回归因其时间短,落差大,惯性强,因此造成一种所谓的价值观颠覆的表象,让民众和物管企业短时间内都无所适从。试想,短短的20年来,社会经济体制从绝对的大公转变为相对的自私,没有任何一个民族的承受力如此坚韧,能在短期内接受,因此需要一定的时间来宽容与对待。
物业服务行业隐形化则是一种服务行业出现后,相对服务标准细分不完善以及民众接受心态合力作用的结果。物业管理的显形比较容易,如清洁服务的代表标准为纸巾中等力度擦拭6Ocm瓷砖无明显污痕,游泳池水质管理的代表标准为池水可以直接饮用。物管行业在短短不到5年的时间(1998-2002年),已经跨越到物业服务概念竞争之中,在极度透支企业规范运作和民众感知迷茫的状况下促使物业服务难以显形化。而直到2003年《物业管理条例》的出台,才给予物业服务一个框架,而企业却早已透支完应提供的服务内容了。
次要矛盾是地域发展差异化与媒介信息同步化之间的矛盾。
中国的物业管理源于香港、盛行于深圳,发展于京、沪、穗,推波助澜于媒体,随之辐射到其他二三级城市乃至地级市区。遥想当年深圳物管挥戈北上,枭雄气势,媒介在旁摇旗呐喊,何等威风。物业管理很快地普及到全国,为行业推广着实出了一把力气。但不久,地域发展差异化的根源问题很快就暴露出来,其原因很多,诸如房地产市场成熟度、民众消费观念以及政府立法配套等等都成为了制约因素。因此,遍地开花的结果必然是不能保证硕果累累,丰收在望。
随着暴露出的问题的渐多,媒体初始则避而远之,陌如路人,继而互联网络普及,丑闻和批判成为吸引眼球的焦点,制造了诸多信息不对称的笑话。为了生存,主流媒体也顺势而为,倒戈一击,物业管理处于进退两难的境况。试想2005年的中央某媒体关于深圳物管黑洞的报道是何等幼稚,殊不知事物发展趋势必然是有先有后,不可能齐头并进如军队行军般,健康的趋势则为良币驱逐劣币,依旧需要一个时间段。
房地产商晶的易复制性与物业服务对象难以克隆之间的矛盾。
房地产市场为建筑产品,其设计、选材、建设、配套等均可以相对简单地克