文档介绍：第六章市场法及其运用
一、含义：通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值。——比准价值
二、理论依据：替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
三、适用估价对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地B二
K市场
则可求出合理经营期n
年收益a发生在不同时期：①在期初
②发生在期中
V = V n N K
N
t—I t t+i
£T(1 + vf'5
h 1 1
r
(W
o
t—1 t t-i-i
③发生在期末
a
3 4 1-1 1 t*l
a2
”一 . . ■— 1一一 1+干(1—(1 数额递增：①有眼年:、 _
⑶净收益按
净收益按一定数
②递减没有无限年
V =
l__ a@=a n年净收益：
n
额递减： ①有限年：
nb
(1 + r r(1 + r
a③第a &年净收益：
④令：a-(nT〉b=0,
£
⑷净收益按
:①有限年:
V = 时，
1 + r ②无限年：；
净收益按一定比率递减：①有限年［1-（帛」
无限年：
⑸净收益在前后两段变化规律不同的公式：两种计算
方式合并，半要注意：H刚
①后段剩余年限要:
n—t
后段净收益要折
现:l/〈l+r) t
⑹预知未来若干年后价格的公式：①若t年前的纯收
益每年相等:
+价值）V丄
r
-右 |+R
〈收益注意年限
此类题中，Vt没有告诉的话,
Vt 二 VX〈）②
若t年前的纯收益每年按一定比
率g递增:
其中的V作一次方程式解
纯收益每年按一定数额b递增:
a
V =—— r - g
递增〈一）：
⑺有效毛收入与运营费用的变
1同^ 有效毛收入O
r - g r + g
A C
运营费用递减
<+)：
递减〈+）：
②有效毛收入C r + gA 一 gC 运营费用递增
〈一）
七、收益期限的确定:⑴土地估价：根据土地使用权年限来确定
1 ⑵建筑物估价：根据建筑物经济寿命来确定
I ⑶房地估价：①建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束建筑物无偿收回）土地的使用年建筑物的经济结束的时间不以较短者为收益期俗称“孰短原则”
〈合同是否约定土地期满,
限与寿命一致,
__ 玮洛 gen* 常
1 '
-严曲 -
1
II- n
r BFHW h—
H-4D- (34-5) =$金年
②建筑物的经济寿命早于土地
a
V =価，即r的大小
i=1
③可获得净收益期限的
潜在毛收入一空置等造成的
因运营费用
及
一营费用率—
运营费用率运营费用夭有效毛收入X运营
代理费一……
②自营型房地产净收益的
使用权年限而结束; …
八、净收益的测算：运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象未来各期的净收益 \ 1 t 丿
rm o
⑴房地产价格的高低取决于3个因素：①可获净收益的大小，即ai的大小；
获得该净收益的可靠
长短，即n的大小。
⑵净收益的计算公式：①净收益艮失一运营费用
有效毛收入一运营费用潜在毛收入一一假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入
有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原造成的收入损失所得到的收入
维持房地产正常使用必须支出的费用，归属于其他资本或经营的收益
运营费用
费用率
净收益=有效毛收入x〈l —运
营费用率）
运营费用：不包含房地产抵押贷款
还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
注意房地产折旧额〈不计入运营费用）
与房屋折旧费〈计入运营费用）的区另I」。
⑶不同类型房地产的净收益求取：①出租型房地产净收益的求取
净收益二租赁收入一维修费一管理费一保险费一房地产税一租赁
求取:
i、商业
净收益=商品销售收入一商品销售成本一经营费用一商品销售税金及附加一管理费用一财务费用一商业利润
ii、工业
净收益=销售收入一生产成本一产品销售费用一产品销售税金及附加一管理费用 —财务费用一生产利润
iii、农地
其他类型房地产净收益的求取
⑷净收益测算应注意问题：①有形收益和无形收益：无形收益
< 可通
过选取较低的报酬率或
I 资本
化率予以考虑