文档介绍：物业服务成本的构成及占比
转载自物业CFO沙龙
根据国家发展和改革委员会
/建设部
/发改价格
[2003]1864
物业服务成本的构成及占比
转载自物业CFO沙龙
根据国家发展和改革委员会
/建设部
/发改价格
[2003]1864
号《物业
服务收费管理办法》：
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
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但是，这份文件有个非常严重的缺陷：
漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊）
按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜的是，
国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条：
物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部
位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
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下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参
考。（以住宅物业为例，假设保洁为外包）
1、人员费用
50%-55%
是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、
社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用
18%-22%
是指物业管