文档介绍：广西工学院鹿山学院
房  地  产  策  划
课题名称 “天山家园"可行性研究分析 策划书
系    别 ：    管    理    系          
专    业 :    工商管理（市场营销方向） 
班    步的加强，并按照合理的机制进行分配，满足柳州市民的日常生活。
(2)市场环境
柳州房地产开发势头强劲，价格持续攀升。由于具有良好的市场前景、开发前景和优越的地理位置、规划条件,故本项目的开发预计将取得较丰厚的投资回报。
二、 项目概况
项目名称
“天山家园”（暂定)
2。2建设规模与目标
项目拟建开发建设成一个规模达3000㎡，以板式小高层住宅为主，符合广大居民居住需求,辅以适当比例的社区商业配套及商务公寓的综合性项目。
运用建筑灵感、打造项目“有房才有家，房子就是家的归属,是品味的象征,是幸福的象征"的旗号。让消费者在梦想伊甸园里找回自己遗失的梦，用自己的手来建造属于自己的项目。
（1）地区规划要求
项目属老城区改建，各项指标符合区域规划要求,获得市规划委员同意。
（2）区域容量
① 从土地供应来看，天山路周围由于学校、医院、机关居民宿舍、其他楼盘项目占地面积大，、趋于饱和。
因而沿着天山路周围老城区改造成为必然。
② 从大的发展空间来看，天山路东南西北方向都贯穿着柳州市的繁华商业地段，不仅交通便利，环境优美，还是未来商业发展地段.
③ 从项目所在区域市场分析，周边楼盘开发较早，后续可开发土地资源有限，居住区域饱和，如再开发，必可满足后续需求。
④ 从项目所属区域市场容量来看，区域旁边的天山上城开发相对较早,如此好的地段，后续开发用地相对紧缺，市场发展趋于缓慢,加上周围有几家实力型发展商的进入,局部市场温度正迅速提高，在未来呈现供需的良好势头。
综上所述,项目所属区域市场容量远远大于周边其他区域市场，如果开发，即将成为新的热点区域.
（3）交通
道路交通现状（如图)
从图中可以看出,天山路向北去为蟠龙山公园，向西为驾鹤小桃源，向东南为箭盘山。向南直通河南商业区主干道—屏山大道，往西沿着水南路，可到达柳江大桥，通往市里，通往市里和飞鹅、谷埠街的路程仅需十来分钟，以及公交线路发达。综上所述，本项目用地对外交通便捷。
（4)依托条件
①地处3大公园夹杂路段，周边绿化环境好，具有很强的景观价值。
②项目所处地区交通可达性强，与各区域均有现状路连接，出行方便。
③周边生活区多,用已有的居民口碑，诱导后续居住率。
(5）市场
1）产品形式和用途
①住宅
住宅产品多采用小高层板楼或塔板结合的建筑形式，主要用途是满足周边单位的工作人员的居住需求或改善其居住条件。
②商务公寓
用地周边居住氛围日渐浓厚，潜在的商业物业供应量较大，而商务类物业稀缺，随着众多的居住累物业交付使用，部分小企业会选择交通便利地段住宅用于办公。
因此，拟建开发建设少量的商务公寓,充分发挥项目用地的优势，将地段的价值最大化的发挥出来.
③商业
随着周边居民越来越多,可分别布置1—2层临街商铺,除解决社区业主日常生活及服务型配套设施外,还辐射至周边单位社区。
2）市场需求预测
本项目定位于中端市场,这一定位需求量大.