收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问.pdf

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收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问
土地剩余年限折现 [2005]79号，住宅基准楼面地价为 1800 元/㎡，估价对象容积

值(V) 率=建筑面积/土地分摊面积= ㎡/㎡=，则容积
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率修正系数=-×+=，容积率修正后的
楼面地价 1782元/㎡。
土地收益折现值的资本化率(r)取现行一年期银行定期存款利率 %为安全利率，再加上 1%的风险系数，则资本化率为
%。
(八)评估单价(V) V=V1+V2=(六)+(七)并取整


这个案例中，土地剩余使用年限的折现值公式想表达的意思是：先求出建筑物经济耐用年限
期满后的剩余 27 年土地价值的时点价值(该时点应为第 40 年年末)，再从第 40 年年末折现
回估价时点即为剩余土地使用年期价值的折现值。以现金流量图表示如下：
0 40 67 年
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V27
按我原来想表达的意思：
V27=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]是剩余的 27 年土地价值在第 40 年年末的时点价值，而
V=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]÷(1+r)40就是我们求取的价值了。
2
但是，这里有一个问题，如果没有任何前提，我们只看这个公式本身，我们会发现，公式的
前半部分 P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]的现金流量图正常应该是如下表示：