文档介绍：第十三章物业管理法律基础知识
法律对于整个人类文明的贡献超过其他一切人类活动。 同样，物业管理法律对于物业管
理整个活动的贡献也是巨大的和不可替代的， 它与物业管理的其他科学和知识都有一种共同
的联系，是一种血缘关系而彼此相连。随着物许的自由一一有限制，但受法律保护的 自由。
二、法治的概念
如果说民主是一种国家制度， 法制是一种法律制度， 那么法治就是一种治国原则， 一种
法律制度运作所遵循的原则。法治包含两层意思： 1完备的法制，2法律具有权威性。法
律、法规在社会生活中的实现，法律规范中规定的法律关系的形成，是法治的关键。
法治是相对于人治而言的，法治强调法律的权威性和普遍性， 强调严格依法办事。人治 则强调圣君贤人的个人权威，强调因人因事的灵活处理。法治并不意味否定人的作用，同样, 人治也不否定法的作用，二者只是强调的重心不一样。
“依法治国，建设社会主义法治国家” 作为治国方略的重要转变， 已明确地载入了党的
十五大文件和我国宪法， 这是全党全国人民在邓小平理论指导下， 总结我国民主与法制建设
经验，在法治观念和法律意识上的一次重大飞跃。 实行和坚持依法治国，就是在党的领导下
努力实现国家各项工作的法制化、 规范化，保证人民群众依照法律规定， 通过各种途径和形
式，参与管理国家事务，管理经济和文化事务，管理社会事务，真正做到有法可依、有法必 依、执法必严、违法必究，保证各项事业在社会主义法制的轨道上顺利发展。 依法法国的基
本标志是，必须建立体现人民意志、 反映社会发展规律的完备的法律体系， 同时法律又应当
具有极大的权威，能够在国家和社会生活的各个方面得到普遍的、 切实的遵守。依法治国是
社会文明和社会进步的重要标志， 是国家长治久安的重要保障。 具体地说，其重要意义主要
体现在以下四个方面：
（一）依法治国是建设社会主义市场经济、促进生产力发展的客观要求。
（二）依法治国是促进社会主义民主政治建设，实现人民当家作主的根本保证。
（三）依法治国是推进社会主义精神文明建设，促进社会全面进步的内在需要。
（四）依法治国是保证国家稳定，实现长治久安的关键所在。
中国历史上延续了两千多年的封建统治基本上是人治的历史， 由此造成我国传统中人治
的观念浓厚而法治观念淡薄，无法可依与有法不依的并存，严峻地挑战着依法治国的进程。
三、法的形式和效力
（一）法的形式
也称“法源”，或“法律渊源”，
式。
当代中国法的渊源：
宪法
法律
行政法规和部门规章
军事法规和军事规章
地方性法规
民族自治地方的自治条例和单行条例
特别行政区基本法及特别行政区法律
经济特区法规和规章
国际条约和国际惯例
（二）法的效力
广义的是指法的约束力和强制力，
对人的效力、空间效力和时间效力。
是指那些具有法的效力作用和意义的法的外在表现形
物业管理法的渊源：
宪法
狭义的是指法的生效范围或适用范围。
法律
行政法规
地方性法规
工 部门规章
地方规章
规范性文件
法的效力包括
法的效力层次的规则：
、高位法优于低位法；
、特别法优于一般法；
、新法优于旧法；
、法律文本优于法律解释。
我国已形成了一个以宪法为核心的法律体系，这个体系中宪法位于效力层次的最高层 次，依次是法律，行政法规，地方性法规，政府规章等。
第二节建筑物区分所有权与物业管理
现代建筑物区分所有权是现代民事法律制度的一项不动产所有权形式。 作为一项重要的
民事法律制度，建筑物区分所有权已经为世界众多的发达国家和地区民事立法所普遍确立， 成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。全国人民代表大会常务委员会正在准备起草的
《中华人民共和国物权法（草案） 》中，已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻
关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。
现代建筑物区分所有权法律制度是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，
它在促***类最大限度地利用极为有限的土地资源， 在解决人类自身的居住、生活、营业等
方面发挥重大功能。因此，学****和研究现代建筑物区分所有权制度，对指导物业管理实践， 依法处理在物业管理工作中所遇到的各种实际矛盾和问题具有十分重要的意义。
一、物权制度与建筑物区分所有权法
（一）物权的概念及主要特征
物权是指由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。 即权利人在法定的范围内
直接支配一定的物并排斥他人干涉的权利。 作为法律的范畴，物权这项权利从一开始就与债
权作为相对的范畴而存在。在民法的体系里，规范财产归属关系和保障财产归属秩序的， 是
物权法；规范财产流转关系和保障财产流转秩序的，是债权法。
物权是财产归属秩序的法律表现形式