海口西海岸项目市场调查报告课件2.ppt

文档介绍：2
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市调工作说明
项目属性界定
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宏观背景分析
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房地产市场分析
项目发展初步研判
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附：典型楼盘、商业及访谈
本次市调情况说明
项目组在市调过程中，通过踩盘、访谈、搜集相关资料，采集了详实而全面公大楼，北侧镇海村将施行旧改，东侧有五原河森林公园，西侧为平整用地
起步区位于长流组团北部，北侧是将要改造的镇海村以及海口市未来会展中心，东面是开发中的森林公园，南侧是正在建设中的市政办公大楼，西侧是未开发的平整用地；周边道路交通方便，但市政配套缺乏；项目目前达到三通一平的状况。
北
南
东
西
本案
市政办公大楼
浪琴湾
镇海村旧城改造
五原河森林公园
资源拥有：良好的景观资源，二线凌空海景、五原河森林公园、规划中的七星级酒店以及道路两侧具有海南特色的椰子树景观带
五原河森林公园
天利七星级酒店
海景沙滩
椰子树景观带
周边配套：在逐渐完善中，有在建市政办公大楼、未来海口市会展中心，镇海村旧改（商业）及美视高尔夫球会等
特征分析：
市政办公大楼：市政办公大楼搬迁比带动周边酒店、写字楼、商业等等发展；
会展中心：海南国际会展中心承办各个大型的展览会议，带动周边经济的发展；
镇海村旧城改造：建成大概四层或五层高的公寓住宅，有相应的商业布局；
美视高尔夫：贵族化运动，体现商务休闲娱乐一体化；
会展中心
美视高尔夫
市政办公楼
镇海村旧城改造
项目交通：外部交通主要以滨海大道、长滨路为主，内部交通现阶段正在修建中
基本特征：
项目在滨海大道与长滨路交叉口，交通便利；
与本项目关联最大的道路11号、15号和6号道路，正在修建中；
通***线：
在36号宗地正中央，东西方向有一条市政规划道路，目前，项目现场上未看到；
在35号和36号宗地正中央，南北方向要保持视线通透；
交通规划图
长滨路
15号路
滨海大道
36号宗地
35号宗地
通过SWOT分析对项目内外部条件各方面内容进行综合和概括 ，全面了解项目拥有的优劣势及面临的机会和威胁
项目属性
区域属性
滨海旅游城市未来重点发展区域；拥有丰富景观资源的中等规模的综合物业类型开发项目
项目属性
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明确开发商目标：分析项目现状有助于我们对项目有清晰的认识和初判
开发商的目标
实现目标的路径思考
项目自身条件

先启动36#地块，2011年回现20-30亿
产品差异化，使项目更具高端休闲度假的氛围
36#地产品实现整体项目快速回现，风险最小
35#地争取最大的产品溢价空间，价值最大
36#地为住宅产品，部分商业
35#地为公寓产品，部分商业、酒店产品
结合发展商目标、项目自身条件、分地块物业角色来判断该地块物业可能出现的物业发展方向，并进行针对性市场调研
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宏观背景分析
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房地产市场分析
项目发展初步研判
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附：典型楼盘、商业及访谈
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项目属性界定
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市调工作说明
城市现状：海口位于海南省北端，占有丰富滨海自然景观资源，是全岛乃至全国未来滨海城市和核心发展城市
海口，又称椰城，是我国最大经济特区海南省省会城市，全省政治、经济、文化、经济、交通中心；
海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区；，其中建设用地363平方公里；
海口风光秀丽，名胜古迹多，是全国热带滨海旅游休闲胜地。地处热带滨海，富于海滨特色景观，海域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温25℃，透明度1米，最大达2米；
未来海口城市建设的目标是：努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地。
数据来源：海口市政府公报
宏观经济
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GDP：海口GDP总值占全省30%以上，且保持快速平稳增长态势，但与全国同类城市相比总量偏小，仍有差距
，%，已连续12年保持两位数快速增长。海口市GDP占全省30%以上；
通过横向的发展比较，海口经济发展还远落后于其它沿海及省会城市；
根据城市GDP与房地产发展关系模型，海口房地产处于高速发展时期
GDP增速与房地产发展关系
小于4%
萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
海口近5年GDP总量及增长率
各城市GDP横向