文档介绍：商业销售建议
位置
南三环与石柱路交汇处
规模
135
20
1-2层底商
南三环商业
购物、休闲、餐饮、娱乐等
110--200㎡
销售均价
09年开盘均价9500元/㎡，现销售均价13000西侧的大学路绿化隔离带不利于聚集人流。
工程现状分析|工程周边状况
主力店先行招商，配合业态划分实行概念化炒作
主力店可带旺人气，决定整个工程的开展前景；
业态划分有利于成行成市，相当于给客户画饼，晓之以“钱景〞。
买断经营权，增强客户信心
通过买断经营权的变相返租形式使客户不必担忧未来商铺的出租与商业街的经营管理，提升商铺价值。
集中宣传，田忌赛马式策略性分批推售
通过线上线下集中宣传提高商业街的知名度，吸引上门的同时提升购置者信心，同时也有利于商业街开张后吸引消费者。
商铺数量较多，策略性分批推售有利于制造稀缺，减缓压力。
商铺策略思考|整体策略
区位属性
二七新区核心区
产品属性
二七新区中心高尚社区商业
形象定位：
郑州首席生活体验式商业中心
推广名：
德润商业广场
德润财富中心 〔备选〕德润新世界〔备选〕
商铺策略思考|商业定位
销售手法的创新——从客户利益点出发
化小
招商
返租
降低置业门槛
可行的延展思路
产权式商铺
买断经营权
带租约销售
√
买断经营权的优点
创新概念
开展商实力的表达
开展商经营的决心与信心
便于招商
便于统一管理
降低投资置业门槛
确保工程的销售
操作要点
买断两年/确定可经营/确保业态的可延续性
躲避政策风险(政策不允许返租)
商铺策略思考|销售方式思考
买断经营权的核心提示
从统一开业之日起算，所有业主购铺后委托开发商经营2年；
所有业主既只可选择“委托租赁〞，又可选择“自主经营〞，但自主经营必须符合业态规划；
承诺每个街区不出现相同经营内容的店面；
前两年开展商按6％的回报率给付?委托租赁协议书?上签订的租金，直至?租赁合同?期满为止；
假设统一开业之后未能成功招商，开展商同样按?委托协议书?上签订的租金价款向业主支付租金；
商铺策略思考|销售方式思考
目标铺：A、B、C、D四个
面积：分别为2268㎡、5032㎡、5200 ㎡和2268 ㎡
思考方向：
1、主力店商业；
2、引发客户羊群效应，带动商铺招商。
招商方向：
A/D：建议针对品牌餐饮〔如金钱豹、阿武美食、哥德咖啡、小南国、星巴克等〕、运动、休闲、娱乐等品牌〔如屈臣氏、量贩KTV等〕进行招商；
B：建议针对大型品牌电器连锁(国美、永乐、苏宁等) 进行招商；
C：建议针对精品超市〔大商、丹尼斯、家乐福等〕或电影院线〔奥斯卡、保利等〕进行招商。
A
B
C
D
业态定位，招商先行
商铺策略思考|独立商业定位
业态定位——原味街
地址：临西城路街铺
思考方向：借势大学路和郑航路的便利交通，车位充裕，这些因素都有利于开设特色餐饮街。餐饮业带来的人流也是其它街区成功的关键。并增加临街面集中排烟的设施，保证临街面有做餐饮的可行性。
具体业态：餐饮业
日韩料理，如宗家；
各大菜系餐饮，如湘菜馆、川菜馆；
面食，如味千拉面；
快餐类，如真功夫、肯德基、麦当劳等。
品牌早餐、面包店。
商铺策略思考|业态定位
业态定位——生活坊
地址：临南湾路
思考方向：本局部街铺为位置较偏的街铺，是未来销售的难点，租金最低，可将其设为小区社区配套效劳区，满足业主日常生活所需的生活配套设在此地，“强迫业主到该局部商铺消费，增强买家信心〞。
具体业态：
便利店，不超过两家。
干洗店；
药房；
精品店；
音像店；
家居饰品店，包括床上用品、窗帘、地毯；
装修建材店；
美容美发店等；
商铺策略思考|业态定位
业态定位——数码岛
地址：大学路和端午路
思考方向：最大价值商铺，需要高租金支撑，大型 卖场或网吧是人流的保障，在昭示性良好的大学路侧街铺规划一条数码街可最大程度的利用这些人流。
具体业态
1. 专卖店，如诺基亚、索爱、摩托罗拉。
，如IPOD、数码相机等。
、移动、联通营业厅。
。
商铺策略思考|业态定位
业态定位——品牌特区
地址：临代庄街和中秋路
思考方向：本局部街铺为位置较好的街铺，可将其设置为品牌折扣特区。
具体业态：
品牌服装折扣店
品牌皮鞋
品牌皮具折扣店
运动品牌服装
品牌运动鞋
品牌体育用品
商铺策略思考|业态定位
商铺入市时间
前提：住宅销售达80%以上；
入市条件：商