文档介绍：土地增值税
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税法第十一章土地增值税
一、征税范围 《土地增值税暂行条例》及实施细则规定的征税范围是:
(1)转让国有土地使用权;
(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
实际工作中,土地增值税的征税范围常以三个标准来判定:
标准之一:转让的土地的使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权,征土地增值税;转让集体所有制土地,应先在有关部门办理(或补办)土地征用或出让手续,使之变为国家所有才可转让,并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。
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税法第十一章土地增值税
标准之二:土地使用权、土地建筑物及其附着物是否发生产权转让。 转让土地使用权征,出让不征;未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。
这里“土地使用权出让”是指,土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金,获得一定年限的土地使用权的行为,土地使用权出让的出让方是国家;“土地使用权转让”是指:土地使用者通过出让形式取得土地使用权后,在土地二级市场将土地再转让的行为。
标准之三:转让房地产是否取得收入。 取得收入的征;房地产产权虽变更但未取得收入的,不征土地增值税。上述三个标准必须同时具备,即转让国有土地使用权,或房屋产权与国有土地使用权一并转让,只要取得收入,均属于土地增值税的征税范围。
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税法第十一章土地增值税
***有关具体事项的征税情况,判定如下:
——征包括三种情况:
(1)出售国有土地使用权;
(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;
(3)存量房地产买卖。
、赠予:
继承不征(无收入)。
赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担赡养义务人
不征;非公益性赠予征。
——不征(无权属转移)
抵押期不征;抵押期满偿还债务本息不征;
抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征。
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税法第十一章土地增值税
单位之间换房征;个人之间互换自住房不征。
、联营
房地产转让到投资经营企业,不征;将投资联营房地产再转让,征。
建成后按比例分房自用,不征;建成后转让,征。
——暂免
——不征(无权属转换)
——不征(无收入)
——不征
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税法第十一章土地增值税
二、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
三、确定增值额的扣除项目 (一)对于新建房地产转让,可扣除: ,包括: ①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款; ②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 它指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
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税法第十一章土地增值税
它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时,不是按实际发生额,而是按《实际细则》中规定的标准扣除,标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。 ①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,利息支出据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除,用公式表示:
房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
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税法第十一章土地增值税
②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除,用公式表示: 房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
房地产开发费用计算中还须注意两个问题: 第一