文档介绍：住房消费规划工作流程
第一步确定客户购房意愿
第二步收集客户信息(略)
第三步分析客户财务状况(略)
第四步协助客户制定购房目标
第五步帮助客户进行贷款规划
第六步购房计划的实施(略)
第七步住房规划的调整
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第一步确定客户购房意愿
适宜租房的人群:
1、刚刚踏入社会的年轻人
2、工作地点与生活范围不固定者
3、储蓄不多的家庭
4、不急需买房且辨不清房价走势者
购房还是租房?
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第一步确定客户购房意愿
购房还是租房?
租房
购房
优点
负担较轻,以同样的付出拥有较佳的居住品质,灵活方便,自由性强,可有效节省部分交通费用
房子有增值潜力,可满足心理层面归属感、安全感的需求
缺点
看房东的脸色,较不稳定,没有保障
负担较重,房贷的压力可能会让生活的质量大打折扣
所得
自备款所衍生的收入
增值潜力、税收优惠
付出
每月的房租
自备款和所衍生的收入,购房相关税费
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第一步确定客户购房意愿
1、年成本法:
购房成本=首付款机会成本+贷款利息
租房成本=房租
2、净现值法:
购房现金流=处置房款现值-
(购房首付+还贷款现值+贷款余额现值)
租房现金流=住房押金+房租现值
购房还是租房?
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第四步协助客户制定购房目标
确定购房面积需求的原则:
1、不必盲目求大
2、无需一次到位
3、量力而行
较为合理的购房面积:
购房面积需求
家庭
面积(㎡)
说明
单身客户
30~60
客厅最好大一些
青年夫妇
60左右
交通方便
以节省成本
老年夫妇
< 60
交通方便、
医疗便捷
三口之家
80~120
三代同堂
> 110
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第四步协助客户制定购房目标
1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限;
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限;
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷;
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
可购房屋价格推导
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第四步协助客户制定购房目标
[例2-1] 王先生年收入10万元,预计收入每年增加3%,每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元,打算5年后买房,假设王先生的投资报酬率为10%,准备房贷20年,假设房贷利率6%。
首付部分=29(万元)
贷款部分=(万元)
可负担房屋总价=(万元)
房屋贷款占总价的成数==%
若王先生计划购买100平方米的房子,则
可负担房屋单价=858000/100=8580(元/平方米)
可购房屋价格推导
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第四步协助客户制定购房目标
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积;
▲需要支付的首期费用=
欲购买的房屋总价×(1-按揭贷款成数比例);
▲需要支付的贷款部分=
欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例;
▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。
可购房屋价格推导
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第四步协助客户制定购房目标
[例2-2]张先生要购买100平方米的房子,若房屋价格是3000~6000元/平方米。假设按7成按揭,贷款期限20年,贷款利率6%,等额本息还款。
30万的房屋首付及贷款情况:
▲需要支付的首期款=30×30%=9 (万元)
▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 (万元)
▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505(元