文档介绍：商业运营管理
内容纲要:
一、商业地产纵向价值链
二、全球零售业发展趋势
三、购物中心满意度分析
四、购物中心培育期应注意的问题
五、推行CEM管理,建立与租户的互助合作
六、努力做好客户服务
七、商业策划与推广
八、商业物业管理应控制和注意的关键问题
消费者价值策划
一、商业地产纵向价值链
消费便利性(如班车、网卡购物)
低成本性(时间和金钱)
休闲性(如娱乐消费)
经营者价值策划
商场气氛营造店铺大小和功能组合规划市场形象和信誉管理策划管理方式和利益最大化方案
投资者价值策划
预期租金和增值幅度投资收益率,成本回收时间投资风险和化解措施增值措施和途径, 工作成效估计
发展商价值策划
地段价值及提升措施产品形态及利润最大化建筑设计符合开发商条件的营销策略和推广手段企业形象和识别系统促进和发展人才和企业竞争力提高
资料来源:《商业地产》董金社著
二、全球零售业发展趋势
. Kearney 科尔尼分析,3大影响进市新市场的成败因素:
1)度量机会之窗
2)理解消费者情况
3)知道何时、如何进入二三线城市
2007年全球零售发展指数前4名国家
2007年排名
权重(%)
国家风险
25%
市场吸引力
25%
市场饱和度
30%
时间压力
20%
得分
100%
1. 印度
67
42
80
74
92
2. 俄罗斯
62
52
53
90
89
75
46
46
84
86
57
34
76
59
74
资料来源:AT Kearney修改版
回顾与前瞻
1)中国及俄罗斯一线城市零售业饱和,机会较少
2)越南、阿联酋今后有更多城市提供机会
3)拉脱维亚、沙特阿拉伯、菲律宾、马来西亚
4)未来看好孟加拉,可能是第2个越南
年轻打工者有钱一族
1)高收入
2)渴望消费
3)缺乏时间,来意为速度、选择、便利消费
中国走势
1)2017年,75%中型市场将集中二三线城市
2)零售商已进入玉溪、潍坊、南昌、芜湖、岳阳。
3)SF:南京、凌波、杭州、天津、沈阳、成都、重庆、武汉不容忽视
资料来源:AT Kearney修改版
4)益处大于风险。大才缺乏是问题, 最终将会是人才之战。
SF:所以中国应勇于加强国民教育培训
Microsoft选亚洲区总部于北京中关村(案例)
5)家乐福于2006年增长幅度约25%,继续向东北、西北地区中小城市挺进。
沃尔码收购好又多100多家店,进入玉溪、潍坊、芜湖等20多个省市。
泰国易初莲花进军淮安、昆山及江门等
本土大卖场国美及苏宁伸向二线沿海城市
零售劳动力指数
2007年
排名
国
家
劳动力
排名
人才可得性
40%
人才开发
40%
劳动经济性
20%
得分
100%
1
印度
4
77
81
86
85
2
俄罗斯
23
48
44
86
58
3
中国
10
76
44
85
71
4
越南
17
54
55
76
62
资料来源:AT Kearney修改版
全球十佳购物地
洛杉矶
比佛利山买精品
纽约
去第五大道
伦敦看自有
品牌、名家设计
巴黎
去周末市集寻宝
圣巴特岛
买巴黎名家作品
摩洛哥
秀侃价好身手
东京涩谷
寻宝探险之喜
曼谷买小饰
品、手工艺
布宜诺斯艾利斯
男装、皮制品
丹麦哥本哈根
买前卫设计物品
全球十佳
购物地
资料来源: 美国福布斯杂志
伦敦牛津街
第1:美国纽约第五大道
第2:法国巴黎香榭丽舍大街
第3:英国伦敦牛津街
第4:日本东京都新宿大街
第5:韩国首尔市明洞大街
第6:新加坡乌节路
第7:德国柏林库达姆大街
第8:奥地利维也纳克恩顿大街
第9:俄国莫斯科市阿尔巴特大街
第10:加拿大蒙特利尔地下城
世界十大著名步行街
资料来源: 参考消息报
三、购物中心满意度因素分析 (一)购物中心受欢迎与不受欢迎因素之比较 Factors leading to Popular and Unpopular Shopping Mall
受欢迎Popular
多样性(Variety )
刺激兴奋(Excitement)
独特性(Uniqueness)
方便性(Convenience)
时间与金钱成本的节省(Time/cost-saving)
宁适性(Amenity)
安全与保全(Safety and security)
不受欢迎Unpopular
不相容而来的混乱与脱序(Chaos and disorder)
不自然的环境
相似度/无聊感
独占行为所造成商品过于昂贵
对传统社交型态的破坏等
资料来源:《