文档介绍：xxxx超市联营区商业部分营销方案
项目基本情况
作为**市中心商业地段的****商业区域,其主体商业结构主要分为以下几个部分:****沿街(内街)门面房、****超市(商场)、****地下超市、由于广场地下部分总面积为15000平米,***超市签约面积约11000平米,剩余约4000平米我们定位为超市联营区。
临街门面房方面,在2005年9月正式推出“***”内街商铺实施销售,取得了良好的销售效果,而**路沿线的外围门面由于其传统的商业核心地位,对商户与投资户具有较高的吸引力,因此销售上不存在太大问题;****(商场)部分目前正处于操作阶段,以其地理位置的优越性,在将来推出后在****市****区的商业氛围中将占有举足轻重的地位;广场地下超市部分已与舟山台客隆超市正式签约,这也是目前****市****区所引进的最大最专业的超市,凭借其实力与专业的销售方式有可能成为****市****区新的商业亮点。
以上几个部分的准确定位与顺利操作,已经为****商业部分树立了良好的商业氛围,下阶段我们的推广重点为超市联营区域。
市场环境分析
****市****区作为一个三级城市,工业水平一般,商品流通业较为发达。但目前区域内人群的主要消费仍停留在以沿街门面店为主的商业消费模式上,在****商厦的大力经营下,商场模式在****的商业消费份额有所提高。超市方面,区域内现有**超市、**超市以及******超市三家中型超市,但经营情况均表现平庸。区域内目前还没有出现真正意义上的超市联营区,因此消费人群对此完全没有概念,在推广上将成为一个主要难点。
在过去的一年中,由于***路改造,****与****改造项目的启动,对于**路-**中路线的中心商业区域的商业氛围构成了很大影响,商业重心有西移的趋势,以**路-**中路线的新商业中心正在形成,在****有限的消费份额范围内,商业竞争进一步加剧,以下对两个主要商业区进行简单比对:
****商业区
优势:传统商业中心,知名品牌云集,具有较强的商业影响力;
未来商业区商业组成全面,整体商业氛围较好;
存在广场,停车场等公建设施,能有效吸引人流;
****商业区
优势:铺位租售价格相对较低;
较为靠近西部集中住宅区域;
道路系统已改造完成,未来变动几率不大;
***、麦当劳、***等知名品牌,带动区域商业;
结论:根据以上分析可以得出,目前以****为中心的商业区域虽仍具有一定商业竞争优势,但优势已经不足以拉开较大的距离,因此,对于超市联营区的推广,存在一定的风险与压力。
商业业态定位
超市联营区作为超市的有机组成部分,通常其品位感与档次略高于与其相邻的超市,目前国内超市联营区域主要业态组成方式主要有以下几种:服饰、化妆品、品牌餐饮、烟酒专柜、手机专柜以及首饰装饰品等。
目前****市****区范围内服装市场过多过杂,且大部分以商场形式存在的服装市场均经营情况较差,同时相邻的******(商场)以及其外围门面将会存在大量服饰类业态,因此本项目超市联营区域不推荐服饰类业态。作为另一类主力业态的餐饮行业,联营区应在有可能的情况下引进一些层次较高,具有一定影响力的品牌,如目前在***市较为知名的***、****等快餐类型。其他几种业态组成方式均能够较好的与超市形成相互协调,从而增加整个商业区域的商业氛围。
由于****市****区市场整体规模较小,因此商业市场的变动性较大,新的专业业态市场不断出现(如***一带的电器一条街及****新综合商业区的兴起),都会对相同业态的其他商业区构成冲击(以****门面为例,夜市的迁入使该区域的门面租金价格直接上涨了30%到50%),因此现在对超市联营区进行详细定位是不合适的。最佳时间为超市联营区正式推出的前三个月,比照****区商业市场整体环境,同时结合超市联营区营销计划,进行铺位划分与业态定位。营销情况以及市场反应对联营区定位有重要的参照作用,例如有大量客户有意向购买或租赁,我们并不介意将该区域做成中低档服装市场。
销售模式分析
根据超市联营区的实际情况,简单进行优劣势分析如下:
优势:
1、        传统意义上的商业中心地段,同时拥有****品牌效应;
2、        毗邻商场、超市、广场、人流量较大,消费机率较高;
3、        租售价位相对外围门面较低,经营成本有所下降;
劣势:
1、        超市联营区无产权证,商户对此容易产生疑虑;
2、        城市商业氛围停留在以沿街门面为主的商业阶段,地下、  
内商城等均构成销售阻力;
3、        城区内商户与消费者对超市联营区没有概念,缺乏认知度;
从以上几点可以得出,超市联营区的优势主要集中在经营方面,而劣