文档介绍：土地储备项目贷款的开发评审
相红民
(2012年3月)
主要内容
一
土地储备项目贷款情况
六
体会和建议
四
开发评审的程序、要求与信贷管理
五
案例点评
二
支持土地储备项目的理念
三
支持的重点项目领域
前言
金融形势,资金面紧中有松
2011年6月20日起,,是2011年第6次上调存款准备金率。%,创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。一次性冻结银行资金3700多亿元。
2012年2月24日,
刚刚下发银监发[2012]12号文,《中国银监会关于加强2012年地方政府融资平台风险监管的指导意见》:政策不变、深化整改、审慎退出、重在增信。
前言
融资平台
平台数量增长过快,贷款规模迅速扩张,相关运营问题逐步出现,潜在风险引起关注。搞好平台规范工作对于地方政府、银行和平台公司都是一件非常重要而紧迫的任务。银监会就平台准入、退出条件及强化平台“名单制”管理提出的一系列要求,归结成一点,就是要求6月底前各家平台公司均能达到退出条件,转成一般性公司。要求平台公司自身现金流、担保及抵质押品折现价值合计达贷款本息120%,否则现有存量贷款均须转成不良贷款。
严格把握投向
按照银监发[2012]12号,按平台管理类新增贷款投向主要五个方面,一是符合《公路法》收费公路项目;二是国务院审批或准通过且资本金到位的重大项目;三是土地储备类和保障性住房建设项目(有偿债能力的公租房、廉租房、棚户区改造);四是农业发展银行支持且符合中央政策的农田水利类项目;五是工程进度达到60%以上,且现金流测算达到全覆盖的在建项目。
一、土地储备项目贷款情况
从2001年开始介入土地储备项目,贷款用于土地一级市场的开发。截至目前累计承诺贷款上千亿元。资产质量良好,不良贷款率低于全行平均水平。
较好地支持了北京、上海、天津、海口、深圳、长春等一大批大中城市的土地一级开发,大大提升了城市功能和形象,提高了土地利用效率,促进了地区经济发展。
二、支持土地储备项目的理念
贯彻落实党的“十七大”精神,为国家的发展战略和目标服务
按照《国务院关于促进集约节约用地的通知》要求,城市建设走“节地、节材、节能、节水、环保”之路,重点支持高效利用土地的项目
规划先行,统筹城市化、工业化和国际化发展要求,建设和谐社会,促进城市可持续发展
注重机制建设、市场建设、信用建设,发挥开发性金融的先导和推动作用
城市规划范围内的城区居住用地收储
有权部门批准设立的工业园、科技园、开发区等各类园区的土地收储
支持重点
有权部门确定的成片开发项目及重点收购储备范围内经营性项目需要使用集体土地的进行统一征地
新增建设用地中用于经营性开发的土地收储
因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地收储
三、支持的重点项目领域
四、开发评审的程序、要求与信贷管理
开发
评审
审议
审批
信贷管理
四、开发评审的程序、要求与信贷管理
项目开发
政府有关部门推荐
所在地分行受理,办理入库
按照项目成熟度申报评审计划
政府重视、财政支持、机制健全、手续完备
四、开发评审的程序、要求、信贷管理
项目评审
项目借款人
借款人是经县以上人民政府(或有权审批部门)批准成立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让土地前期相关工作的独立的法人机构(一般为事业法人)
借款人信用评级BBB-及以上
借款人的资产负债率应不高于70%
申请贷款规模,应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接,并报经同级财政部门批准
项目概况
项目政策风险:主要了解贷款城市的城市总体规划和城市土地利用总体规划、城市近期用地计划,说明贷款项目是否符合上述各项规划,其中涉及农用地转为建设用地的,应了解是否经有权部门批复。