文档介绍：办公楼宇结构分类及分类标准的研究
目前,社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样,业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实,办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准,往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性,进而造成决策和判断上的偏差。因此,进一步加强对办公用房结构分类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。
一、办公物业的分类
     办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所,它属于生产经营资料的范畴。
     从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看,可分如下阶段:
     1、传统办公楼
     两大特点:立足于自然通风和采光,以小空间为单位,排列组合而成。
     这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构,较小的开间和进深尺寸。如:—、5—8米的进深等,。
     建筑向高处发展以后,产生了钢筋混凝土的框架结构,但是使用空间仍按传统的模式,仍属于传统办公楼的一种。
     传统办公室的优点:私密性强,工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。
     传统办公室的不足之处:空间利用率低,缺乏灵活性。
     2、早期的现代办公楼
     特点:大空间。
     这种模式的积极意义是:追求实效。
     这种模式的消极之处是:机器化的办公环境,非人性化的工作方式。
     3、后期的现代办公楼
     特点:富有人情味的办公环境及优雅的周围环境,带有绿化的内庭院或中庭。例如,上海的虹桥商务大厦。   
     景观办公室:大空间中灵活布局,有适当的休息空间,用灵活隔断和绿化来保证私密性,地板、天棚均有吸音处理等。
     4、智能化办公楼
     20世纪1970-1980年代,随着信息时代的到来,世界上出现了一批举世公认的智能建筑,其中绝大部分是办公楼;20世纪1990年代,我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。
     智能化办公楼发展迅速,继
3A之后,目前又推出全新的5A概念,智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。
     而从办公楼宇自身的品质类别来看,可分为如下四类:
     第一类,为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖,气派壮观,内部布局比较合理,讲究功能到位,智能化功能达到3A以上,设备设施比较豪华,特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。
     第二类,是1990年代初设计,近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备,各类设施比较先进,物业管理比较到位,智能化功能在3A及3A以下,部分大楼为公寓办公楼设计,功能布局不尽合理。
     第三类,是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般,尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距,且内部布局大多采用公寓式布局。
     第四类,是厂房或其它用途物业改建的办公用房,一般而言,内部设施比较简易,目前,该类物业的比例呈下降趋势。
     从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看,是经历从低级、中级到高级,从落后、比较