文档介绍：北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选
9月12日,北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上,由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问,其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。 
第一答辩人: 北京达文物业管理公司 
刘志宇(北京市小区办主任,以下简称“刘”):你们在标书中提到了接管美林花园后要先收3个月的物业管理费作抵押,请问这种做法的根据是什么? 
答:我们依据的是北京市小区办的规定,要收2%或是3%的基金,这3个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护,因为高档物业需要比较高的支出,尤其是工程管理方面,所以需要有适当的管理费用作为维修基金。 
刘:北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。 
点评:物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题,法律法规对此无规定,是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。 
季如进(清华大学房地产研究所副所长,以下简称“季”):你们在标书中提出,工程维修费用每年按20%的速度递增,依据的是什么?你们采取的是提取酬金的方式,但不知你们在降低管理成本上有哪些措施? 
答:首先,物业的保修应由发展商提供,但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担;固定资产都有一定折旧,维修费也应逐渐递增,20%是我们根据目前的实际情况提出的。 
第二点,在降低管理成本上,我们有非常明确的目标,在工程维修、维护方面,我们做到有章可循,因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清,我们只能按一般测算值来确定。 
点评:工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的,该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用,前者从日常物业管理费中支付,后者从公共维修基金中支付。 
蔡鸿岩(精品家园房地产咨询公司总经理,以下简称“蔡经理”):物业管理必须要实行财务公开化,但你们公司的标书并未涉及,请解释一下。 
答:我们通过两种途径实现财务的公开化,一种是资产负债表及各种基金的管理表,这是按ISO9000认证标准制定的;同时,接受物业管理委员会的抽查,定期向他们汇报。 
点评:物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开,这是作为受托人的物业公司对委托人(业主、物业管理委员会)应当履行的法律义务,公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体业主公布财务状况及管理情况。 
第二答辩人: 北京保利物业酒店管理公司 
徐俊达(建设部房地产司物业处处长,以下简称“徐”):保利公司既从事酒店管理,又从事公寓管理,请问这两种物业管理有何区别? 
答:我觉得,他们最大的区别在于:酒店管理强调的是经营;物业管理强调的是服务。 
杜女士(美林花园客户代表,以下简称“杜”):在人员编制和费用支出当中,你们提出的财务人员居然占到8人,这几乎是其他几家的总和;工程队的编制居然占到了60人,这就等于业主要多养许多富余人员,请给予解释。 
答:我们是将美林公寓维修采购编制放到财务编制中,作为一家物业管理公司,采购是一个非常大的支出环节,应该受到财务的监督和控制,所以我认为8个人的编制并不大。 
物业管理涉及的工程系统较多,而且接管初期又是一个磨合期,将来随着物业不断的完善,我们要培养一些万能手,如果最初把人员编制压下来,实施过程中就会非常被动。 
点评:在6家竞标的物业管理公司中,除保利之外,其余各家公司列出的财务人员最多未超过3人。作为客户或业主提出这样的质询,当然是在情理之中。 
杨燕敏(北京市房地产管理局总工程师,以下简称“杨”):你标书中的人员编制非常庞大,共有146个人,人员费用的支出加上管理费酬金共约500万元,占整个物业管理支出的55%以上,请对此问题进行解释。 
答:从目前北京物业管理行业情况来看,完全过渡到专业化,或是单纯减少物业管理公司的人员,我们测算过,似乎比自己管理费用还要高,因此,我们在标书中只将绿化暂委托专业化公司,随着管理的深入,我们将逐渐减少保安、工程维修等部门的人员编制。我预计,会减少到80人左右。 
点评:物业管理要想竞标成功、占领市场,必须按市场经济法则行事,即应当优化人员结构,科学合理地设置岗位,提高管理水平,以便降低管理成本。 
徐:标书上已提出物业管理费的参考指导价为4元,你们做出元的标准,是基于什么样的理由? 
答:关于保利物业申报的每平方米6元的管理标准,与标书上提出的每平方米每月4元,差距为两元,当时从保利物业的指导思想上来讲,我们认为,应该根据保利物业管理美林公寓的全部支出项目的实际需要来测算,在标书上我们提到了九项,在资料有限的情况下,我们首先按照目前的现有资料提出全