文档介绍：山东金瀚投资集团有限企业 房地产行业分析汇报
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三月
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房地产行业分析报告
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房析报告
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经营城市是经过对城市可经营性资产权益进行市场运作，以实现资源配置最优化和效益最大化
－城市土地
－城市基础设施
－城市生态环境
－文物古迹和旅游资源
有形资产
无形资产
－依附于有形资产上名称、形象、著名度和城市特色文化等
对其使用权、经营权、冠名权等相关权益进行市场运作
使城市资本实现“投入—经营—增值—再投入”良性循环
实现城市资源配置最优化和效益最大化，形成自我滚动、自我积累、自我增值城市运行模式
可经营性资源，组成城市空间和城市功效载体
盘活存量
（主要是土地和基础设施）
引进增量
（包含各种经济成份混合资本投入）
激活无形资产
－转化为有形资产
－发掘历史人文内涵
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房地产行业分析报告
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我国城市经营展现出工业化主导、城镇一体化、 全球经济一体化三大特征
与西方200多年工业化与城市化基本同时历史相比，中国城市化水平一直滞后于工业化，所以工业化依然为主导力量；
因为农业人口基数庞大，中国“三农问题”彻底处理需要与城市经济统筹考虑；
中国城市发展刚才起步，已置身于对外开放、全球经济一体化背景下，使城市经营受到很多外力和原因影响。
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房地产行业分析报告
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经营城市是市长与市场、政府与城市运行商“双人舞”
挖掘关键竞争力，确定城市在一定区域内所饰演角色
对城市主导产业进行梳理，并整合表达城市价值无形要素
要有区域眼光、长久眼光
首要处理观念和思维方式转变
必须有内涵支撑、必须有产业链支撑
城市定位
产业要素整合
城市战略
布局与规划
形象包装推广
城 市 经 营
政府
从建筑制造转移到为政府和社会提供服务
建设相对完善社会功效区，接管城市基础设施等公共服务
从城市优势中找到自己市场价值
在未来城市发展竞争大环境下考虑
从提供住宅空间转移到提供城市空间
运行商
发展商
承政府之上，启发展商之下
对所在区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营
最终提升城市价值
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房地产行业分析报告
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所以，经营城市市场化使房地产业从项目运作 向城市运行跃进，催生了“城市运行商”
1971年日本《城市经营》问世。
年底，国土资源部在深圳举行了中国首届城市经营论坛
20第五届住交会提出“城市取代大盘成为住交会永不褪色主题，而城市运行与竞赛正是CIHAF(住交会）之魂。”
大连最早实施“企业家化城市治理模式”，政府把城市土地权进行市场转换，利用土地招商引资，以此强化城市形象，进行城市规划，同时包装城市进行推广，取得成功。
最早提出城市经营概念房地产策划师王志纲认为，城市运行商介于政府和普通房地产商之间，主导“一级半”市场。
年，浙江广厦董事长楼忠福提出“我们开发理念是经营城市。”
广州奥园集团确定了城市运行战略，从普通开发商向城市运行商前进，从普通层面房地产经营向产业化、专业化、科技化经营前进。
基础设施型城市运行商
居住建设型城市运行商（郊区化开发商）
资源整合型城市运行商(新城市、城镇开发商,介入规划)
城市营销型城市运行商（如参加经营奥运会开发商）
城市经营活动可区分为两类，我国当前“资金获取指向型”城市经营占据了绝对主导地位。
“资金获取指向型”，城市政府为填补其推行职能时碰到财源不足，而在获取资金收入、或吸引外来资金投入方面所作努力；
“服务效率指向型”，城市政府为提升公共服务效率，而在公共服务部门引入市场机制努力。
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导读
战略环境影响原因
产业价值原因分析
城市运行模式借鉴
市场需求
政策约束
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年，国土资源部指出“政府土地经营要与开发（城市运行商）衔接 ”，正式认可“城市运行商”
20国土资源部办公厅颁发了《关于开展宣传提升经营土地与经营城市水平系列活动通知》（国土资厅发「2002」78号），首次出现“城市运行商”。这意味着城市运行商正式取得政府认可。
国土资源部办公厅78号文件
年11月16－18日，国土资源部土地利用管理司在深圳举行了“中国城市土地运行论坛”，提出：经营城市土地目标不是片面地扩大土地供给、以地生财；经营城市土地必须建立在科学合理规划基础上；在经营城市土地过程中，必须维护最广大人民群众用地权益，不能放弃合理供地政策