文档介绍：平谷区马坊镇地块初步定位及规划产品提议
北京中原住宅部技术中心
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地块初步定位及规划产品建议书
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关键问题：
怎样面对当前市场环境？
怎样面对未来竞争？
怎样最大程度降低风险，实现快打快销？
怎样实规划产品建议书
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市场情况——住宅整体概况
1月—年4月整体价格涨幅
从9月腾龙源城上市，区域均价开始超万，
从各城区供给上看，平谷区成交均价处于最低，成交均价在7000元/平米左右
一年半，整体成交均价较低，9月起，进入万元时代
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市场情况——区域客户概况
区域客户组成，以当地地缘性客户为主，其中，当地拆迁户、开发区职员和当地公务员占绝大部分百分比，其它为当地大学教师及当地生意人
少许北京区域投资客，看重平谷价值洼地，区域外无法承受高房价挤压外溢人群，看重平谷较低房价以及优良自然环境，前来购房、养老
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市场情况——结论
供给量少，成交量与供给量成正比，说明该区域对住宅需求空间较大；
，未来伴随市场不停完善、品质不停提升，释放购置需求，价格拉动空间极大
主力客户以地缘性客户为主，且具备一定经济基础，对居住产品更新换代含有强烈需求
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在售市场分析
Part 3
整体供给
主力户型及价格
销售及客户情况
未来供给
市场情况
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市场情况——整体供给
路兴旺达嘉园
紫贵庄园
腾龙源城
建筑设计同质化严重，落后，毫无特点
平谷主要在售以普通住宅为主，当前尚无别墅项目在售
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市场情况——整体供给
项目名称
建筑形式
建筑面积（㎡）
容积率
总量（套）
销售状态
路兴旺达嘉园
塔楼、板塔结合
66194
269
在售
紫贵庄园
板楼,塔楼
150776
1247
尾房
腾龙源城
板楼、 板塔结合、高层
75054
639
尾房
当前平谷在售项目较少，且多是集中在平谷市区内老项目，靠近尾房，市场供给量较少；
平谷在售项目以普宅为主，建筑形式相对较老，密度较高，中低级项目为主，基本以满足区域内客户首置和首改需求。
紫贵庄园
路兴旺达嘉园
腾龙源城
平谷区在售项目
马坊镇
关键词：供给量少，中低级产品，产品形式落后，同质化严重
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市场情况——主力户型及价格
项目名称
主力面积（㎡）
均价（元/㎡）
总价（万/套）
路兴旺达嘉园
124平二居，144-150平三居
13000
161-195
紫贵庄园
96平二居 ，96-139平三居 ， 149平四居
13000
115-178
腾龙源城
90平二居，130平三居
16000
108—132
平谷在售住宅产品面积集中在90平米两居和120-140平米三居，产品面积较为宽松；
当前在售项目集中在平谷中心，价格区间在13000元/㎡-16000元/㎡；
主力总价集中在150万—200万元。
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市场情况——户型设计
腾龙源城
紫贵庄园
路兴旺达嘉园
户型设计落后，舒适度较差，整体市场产品有待于提升
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市场情况——销售及客户情况
项目名称
开盘时间
已售套数
总体月均销售套数
路兴旺达嘉园
-6-27
153
13
紫贵庄园
-8-30
1157
55
腾龙源城
-9-29
609
76
平均值
48
销售情况
平谷在售项目相对稀缺，且产品贴合区域大多数客户需求，开盘价格廉价，所以销售情况普遍不错，总体区域月均销售套数48套左右；
因为受政策影响且中心位置价格上涨较快，已到达10000元以上，所以月销量有所降低，依据调研，当前消化速度普遍在10-20套/月左右。
客户情况
以平谷区域地缘性客户为主，区域外客户较少；
客群组成集中在自己做生意、拆迁户，大学老师，当地公务员，开发区职员这几类；
客群需求主要是首置和改进。
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市场情况——未来供给
土地供给
宗地名称
宗地位置
建设用地面积(
平米)
规划建筑面积
(平米)
规划用途
受让单位
平谷区兴谷开发区M2-1区3号工业项目
平谷区兴谷开发区M2-1区3号
15837
工业