文档介绍：上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则
主讲人:汪灏
上海市住房保障和房屋管理局教育中心
培训内容
71号令:(一)P44-53
73号文:(一)P53-56
24号文:(一)P57-59
9号文: (一)P60-62
31号文:(一)P63-66
8号文: (一)P89-92
2号文:(一)P93-94
什么是房屋征收?
房屋征收的前提
如何进行房屋征收?
房屋征收中的补偿
救济途径
一、什么是房屋征收?
(一)房屋征收的概念
(二)房屋征收的法律依据
(三)房屋征收的主要特点
(四)本市的历史沿革
(一)房屋征收的概念
国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为。
行政行为(区别于拆迁)
带有强制性
改变房屋所有权关系
出于公共利益的需要针对合法财产(区别于没收)
拆迁法律关系
拆迁人——被拆迁人
《城市房屋拆迁管理条例》第4条:
“拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”
“本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。”
“本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。”
在这种拆迁的法律关系中,没有政府的角色,因为政府只是负责对拆迁事务的监督和管理,或者说处于“居中协调”地位。
这些规定基本上不符合拆迁的实际情形。因为在我国拆迁事务中,事实上是政府将民众还在享有的土地使用权征收回来,“出让”给开发商以及其它新的建设用地权利人,政府从中收取“土地出让金”。当前,政府收取土地出让金已经到了很不理智的地步。而对于这个要点,原拆迁条例完全忽略了。它所设计的拆迁人和被拆迁人之间的法律关系,恰恰是不存在的,因为开发商等建设用地权利人并不是从业主手里取得了土地,而是从政府手里取得了土地。原拆迁条例将政府放在“居中协调”这个道德高地上,为后来政府和开发商结合在一起侵害民众利益提供了一个挡箭牌。
征收法律关系
征收人——被征收人
将政府从居中协调的地位,改变为直面民众的法律关系主体地位,不能让他们仅仅只享有收取土地出让金的权利,还要让他们受到对应于权利的法律义务和责任的约束,也就是承担补偿义务。
(二)房屋征收的法律依据
《宪法》 A13
《物权法》A42
《城市房地产管理法》A6
国务院《征收条例》2011年1月21日
本市《实施细则》
第十三条国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。