文档介绍：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。与时间赛跑西安院子2010年营销全攻略谨呈:陕西嘉猷轩置业有限公司版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。楔子我们曾思索着为什么会有这样一个项目?当踏上秦岭这块土地时一切萦绕在脑海的问题都得到了释怀!3文化的根源现代与历史的对话,总是能在巨大的张力中让时光流转,在向历史支取中让生命延伸。建元二年(公元前138),上林苑在秦代的一个“旧苑址”上扩建而成。至此,西汉146年的岁月中,封疆画界者,非为守御,所以禁淫也(司马相如上林赋)。今天。归于宁静的2000多岁皇城遗址仍在向国际化的西安诉说着汉文化的根。城市的烙印一门九进士,六部四尚书。这是明清之际以陕商著称的关中世家盛况。一支血统走过了汉唐,走过了商贾云集,直至今日。家族史是一盏灯,照亮自己,指引方向。多少年前祖辈们将希冀的目光投向他们未曾谋面的子孙。多少年后,我们的后代也会用探询的目光审视着沧海桑田变换中城市的烙印。精神的反思达亦独善其身的贵胄精神。穷则独善其身,达则兼济天下。历为仁人的立身处世之道,也为君子所躬身力行。然不可无视其中未表之义:穷时即以天下为己任胸怀,显达时也不忘修身一日三省。放眼长远,立足当下,世家始成,全矣。原点首次沟通会的目标是否就本案的目标?我们如何达成目标,并持续形成市场影响力?本报告是严格保密的。7首次沟通会时所达成的目标共识:2010年完成15套销售,是我们需兑现完成的速度目标A目标:WE!目标思考速度目标:2010年完成15套销售目标。价格目标:高端别墅项目价格整体上涨的趋势下,项目价格满足趋势。速度目标达成是实现项目滚动开发与给予市场最好的证明。本报告是严格保密的。8价格只是本案销售的关键性因素,是我们的追求,绝非本案的目标价格目标B满足市场价格趋势是我们的追求!≈?Min≈ 年9月的14000元/平米,到12月16000元/平米,经过五年的打磨项目仅卖出一套,从现有曲江高端项目与本案的价格关系分析,本案的价格并不是影响项目销售的关键性原因,也许满足市场价格的趋势是我们的追求,但一定不是我们的目标。本报告是严格保密的。9价格目标外,本案还承载着长远的品牌目标品牌目标C价格外项目仍需肩负的使命!本案还承载着圈层的理想,志同而道合的居住愿景,因此本案决对不是与曲江其它高端项目一样开盘即开始,入伙即结束的运作规律,对于本案,开盘只是告知,入伙才是开始,而成功的经营才意味着结束。SO:我们认为首次沟通之目标是本案的短期目标,高端形象建立促成圈层的形象是本案的中期目标,成功的运营是本案的长远目标。本报告是严格保密的。10本案目标实现两种方式的选择决定了项目解决问题的思路,我们如何选择?项目营销原点C目标实现的第一种方式:6-10月,每月完成2套,共10套,后两个月完成3套,实现15套。能够较为平稳的完成目标,但每月2套无法在高端市场形成影响力,不利于项目长远的品牌目标实现。目标实现的第二种方式:8月前蓄客,8月下旬集中销售完成10套,后4个月完成余下销售。需要到访260组客户,实现近78组客户认筹客户。认筹率30%、解筹率20%计算利于项目长远品牌目标实现,但必须保证足够客户来访量。