文档介绍：房地产证券化
房地产证券化,是指将对房地产的投资转化为证券形态,从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲,房地产证券化可以分为以下四种形式。
一是房地产企业进行股份制经营,包括直接或间接成为房地产上市公司,从而使一般房地产企业与证券相融合,也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业,从而使上市公司与房地产业结合。
二是以基金形式表现的证券化,有四种,第一种是消费基金,汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金;第二种是投资基金,汇集投资者的资金投资于房地产的基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发;第三种是资产运营型基金,以房地产投资信托为代表,即不进行项目投资活动,而是直接运作房地产资产,由此而产生经济收益作为基金回报;第四种,在实际情况中,还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式,它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化,可称之为“准房地产证券化”,这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。
三是以债券形式表现的证券化,有两种主要形式:其一是直接发行的房地产项目债券,针对具体的房地产项目标的,由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券,主要以资产支撑证券和抵押支撑证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证券化形式,即以房地产资产(或房地产财产权利)为担保,靠该资产收益偿还的债券。
四是住宅抵押贷款证券化,是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合,将一定数量的,在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者,包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系,降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本,扩大融资渠道,并为广大投资者增加新的投资机会。
房地产业是一个高投入的行业,高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系,房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持,金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一,不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险,而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快,突破房地产金融的瓶颈限制,加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表,是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来,西方国家金融业发生了重大变化,一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战,而证券化却在竞争中得到了迅速发展,成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中,房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。而要在我国发展房地产证券化,首先要研讨的就是中国到底需不需要房地产证券化以及中国目前是否具备了房地产证券化的条件。本文主要围绕这两个问题展开。
一、房地产证券化的必要性论证
1、有利于提高银行资产的流动性,释放金融风险。
由于个人住房抵押贷款期限比较长,而商业银行资金来源以短期为主,因而产