文档介绍：伟峰·东第营销策划方案
大秦地产专案组
二○一○年十二月廿一日
长春2011年房地产市场宏观走势预判
PART1
(一)政策环境分析
2010年房地产调控政策汇总
2010年中国楼市,“调控”成为楼市总旋律。国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、国五条、打折促销、限购令、保障房、闲置土地……这其中最具代表性的的应是二套房、房产税、限购令。
3月18日,国资委要求,除已确定的16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企15天推出房地产业务。
4月份,国家颁布号称“史上最牛”的房产调控“国十条”。
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不低于50%,。对购买首套住房且套型面积小于90平方米的家庭,贷款首付款比例不低于30%。国务院规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
今后未获得预售许可的商品住房项目,房地产企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定金等性质的费用。
金融政策
1月12日,央行决定,从2010年2月25日起,。同月20日,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法,规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资。矛头慢慢指向房地产。
4月11日,银监会规定,银行不得对投资购房贷款;15日,国务院常务会,贷款买二套房首付不得低于50%;17日,国务院,房价过高地区可暂停发放第三套房贷,未能提供一年本地纳税证明的非本地居民暂停发放房贷。
7月初,对于个别地区开始全面放松第三套房贷,银监会负责人表示,差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化,商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。
公积金政策
第二套住房公积金个人住房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住房,且首付比例不得低于50%、(即在首套房利率基础上上浮10%)。
使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
土地政策
3月10日《国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》以加大保障性住房的土地供应。
4月20日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题通知》着力解决预售汇总存在的违规行,为并提出有监管机构负责监管预售资金,具有很强的针对性和操作性。
2010年长春会增加土地供应量,通过这一举措将从根本上抑制房价过快增长!
2010调控小结
“国十条”凶不过央企顶风竖旗,房价依旧高昂,楼市依旧红火。“国十条”政策正规化和政策发力会在2011年完善,政府在CPI和房价高涨的双重压力下走进2011年会加大调控决心。但是考虑经济平稳性恢复,不会大刀阔斧,仅仅维持面子而已。
“新国十条”的出台并没有对二三线城市产生过多的影响,长春市场量价齐升。分析认为主要有以下几点原因:
1. “新国十条”针对的是部分房价上涨过快的一线城市,而长春市场仍处在一个健康、稳步的发展阶段。
,开发商将目标锁定在了利润空间相对较大的二三线城市,如恒大、远洋、龙湖等,加之之前的万科、中海、保利等,有效带动了长春房地长市场的快速发展。
,而长春市场目前仍以刚性需求的购房者为主,因此销量并没有受到影响,当炒房投资者退出一级城市,势必导致某些投机者要涉足二线城市,带动价格的上涨。
2011年政策展望
国际金融不容乐观,美元印钞机推动全球通胀,尤其针对人民币。此背景下,股市凶险,大宗商品动荡不安,人们会加大不动产持有规避通胀风险。
国内中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。会议提出了明年经济工作的“加强和改善宏观调控,保持经济平稳健康运行”等六项主要任务。会议上强调将加快推进住房保障体系,尤其是发展公租房,对房地产调控及房产税并未提及业内人士表示,不提及并不代表明年调控会明显“松绑”。专家认为,“一些有针对的政策还是会出台,引导楼市平稳健康发展,避免出现房价继续飙升,供求关系更加紧张的局面。房价如果涨得厉害,不排除政府从高档房或人均面积70平以上首先开征。”
一线城市调控还是领头雁,热钱易流入长春这等二线城市,会造成本地区楼市在调控的空隙中进一步得到放量和价格推升。
(二)经济环境分析
长春市宏观经济分析
1、人口发展情况
2010年长春市总人口为756万,其中市区人口约为360万,%,%。年均新增外来人