文档介绍：Real
Estate
Planning Program
常熟古里2011B-013地块前期营销策划建议报告
谨呈:凯泰房产
目录 Contents
第二部分市场分析
第三部分项目本体分析
第四部分项目定位
第五部分规划设计与开发策略
第六部分营销策略思考
第七部分推广方案
第一部分区域背景
Ⅰ区域背景
一、常熟印象————典型的长三角区域县级市
常熟市位于江苏省东南部,属于长三角经济发达地区,区位优越,与上海、苏州、无锡等构成一小时经济圈。
常熟印象————宏观经济
经济实力强劲,以服装业为龙头的私营经济发达。
社会固定资产投资额每年有10%左右的增速,表明常熟得到各方的大力的支持。
国际权威机构研究证明:城市GDP的增速超过5%,该城市即适合房产开发。
常熟印象————宏观经济
常熟居民可支配收入发展情况(单位:元)
常熟居民的富裕程度较高,将会增加改善型住房及投资型产品的需求量。
改善性需求的购房及投资型产品需求量的增大,将极大促进当地房地产的发展。
常熟市城镇居民家庭消费结构
常熟印象————区域交通
铁路:京沪铁路
公路:204国道、205省道,在建中的苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、苏虞张公路、苏通大桥、锡太一级公路
港口:
航空:距上海虹桥国际机场、浦东国际机场1小时车程。
常熟印象————城市规划
依据《常熟城市总体规划2010-2030》,常熟未来发展仍将延续“一市双城”的格局,规划将全市分为城市规划区范围、中心城区、旧城区、古城四个层次。其中中心城区城市性质为:国家历史文化名城、山水生态城市与文化旅游城市,长三角重要的先进制造业基地和商贸中心。规划总用地面积526平方公里,预测至规划期末,中心城区人口规模为200万人。
城市发展以虞山镇为城市中心。依托周边城镇,形成多组团同时发展。城市扩展方向主要向东北、正北。东北方向作为工业发展轴,正北作为生活发展轴。
《规划》确定:中心城区规划用地范围为虞山镇、梅李镇、原碧溪镇、海虞镇的一部分(周师公路以南部分),古里镇的一部分(苏嘉杭高速公路以西部分。
常熟城市重点发展方向是向东和向北发展,而本项目处于古里,在城市向东发展的主轴线上,可以享受因城市规划发展而带来的利好。
二、古里印象————中国羽绒服装名镇、中国针织名镇、中国市场名镇、国家卫生镇、全国环境优美镇、中国民间艺术之乡
区位交通:
东至上海仅80公里,北接常熟港15公里、南邻苏州40公里,西靠常熟市区仅5公里。苏嘉杭高速公路、204国道在镇中交汇互通;锡太一级公路和苏嘉杭高速公路复线又在镇域交汇;一级航道白茆塘及环城河航道横贯全境。
宏观经济:
全镇拥有各类企业800多家,纳税超百万企业85家,形成了以波司登、雪中飞、常铝铝业等为龙头的服装针纺、有色金属、生物医药、轻工机械四大产业,经济综合发展指数名列全市前茅。
行政区划:
位于常熟市东郊,,,下辖2个办事处,18个村(社区)。
二、古里印象————中国羽绒服装名镇、中国针织名镇、中国市场名镇、国家卫生镇、全国环境优美镇、中国民间艺术之乡
城市发展:
古里镇总体规划(2010-2030)将古里全面接轨常熟主城区,融入中心城乡和东南开发区框架。
项目位于一个新兴的区域,距东南开发区中心区位约5分钟车程,距常熟市区约15~20分钟车程;
常熟今后的重点发展区域将是城北片区和城东片区,而项目地块所在位置隶属城东南片区,属于次重点发展区域,今后是古城区功能延伸的补充。
目前古里中心区位开发趋于完善,本项目处于镇区苏嘉杭高速的东侧区位,尚未直接划入主城区范围,受市中心发展辐射的影响较小,短期内客群的导入呈一定发展瓶颈。