文档介绍：梅李2008B—036地块产品定位提案
市场概述
项目分析
项目定位
营销策略
本司优势
市场概述
市场的走势决定着大部分人的购房意识及购
房行为,买涨不买跌是客群的基本心理。
-(限购令一周)与前一周
-(前一周) 变化量及变化幅度
政策调控
3月3日,苏州新版限购令“令震苏城”
住宅销售总套数 561套 1426套
%
住宅销售均价(元/m2) /㎡ /㎡
/㎡%
住宅销售面积(m2) ㎡㎡
㎡%
最新分析

北京新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”,“降”字终于出现在房价控制目标里
住建部3月29日晚发出通知,要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。通知还要求,已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,也要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标
各地纷纷推出以GDP及CPI增长为目标的控制方案
楼市趋势
2011年“国八条”成为调控主旋律,,调控将进一步加深。我们预计:
1、2011年上半年度楼市房价暂时不会较大变化,但销量将降低!
2、2011年下半年度政策调控因素进一步的体现,房价将可能小幅小调,整体呈下行态势!
3、别墅、花园洋房等大面积高中、档房子,成交有限,而有购买实力的,恰恰是被限的那一族!
我们建议
所有的分析都是为了说明情况及后市发展,目标就是使项目的合理去化的同时保证现金流的顺畅。因此,我们在实际分析项目前,必须考虑国家的政策及整体形势。
考虑到国家的宏观调控,虽然常熟不是目标城市,但是,如果发生全国范围的规模性降价,则客户观望心理必然体现,销售率降低是难免。因此我们建议:
1、错位营销,考虑多种物业形态的组合,即能符合刚性需求,也能满足改善型居所要求。
2、项目分期启动,而且是在初期项目定位结束后根据市场形势逐步推进,市场情况好可一蹴而求,形势严峻则慢慢推进。
最终,市场需求还是将由供求关系来体现!
供求关系对价格影响
政策本身并不能导致价格涨跌,政策主要作用在于改变供求关系,进而影响市场的成交量及成交价格。因此,
供求关系是决定市场未来走势的一个重要因素
就目前梅李而言,市场呈现的是供求基本平衡,短期内价格应该还是比较坚挺,后市如果有压力可通过合理安排进程来控制。
从长远看镇区开发量同样不会大,在操作上做好限量推售及户型上尽量增加附加值,中档定位即可。
未雨绸缪,做好淡市应对策略
对策及建议
1、做好项目的计算,计算项目的销售速度、存量的预估,对资金进行良好安排。
2、预先做好促销方案,一旦市场波动,就能快速应对。
3、根据项目的特征做好长期作战准备,准确面对淡市营销方式,一切为了成交,做好一对一攻坚准备。