文档介绍：Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
商业失败案例分析
前几年的楼市调控，让不少房企选择减少商品房开发占比，转而日益倚重商业地产。特别是集购物、办心、百货业态的面积。
只是，改名换姓并未给“新华南MALL”带来好运，也并未真正破解招商恶性循环的魔咒，人气也一直低迷。由于项目硬伤依旧在，项目仍达不到完美转身。虽然新的重组方北大资源集团的招商运营团队自称已经有75%的面积开始营业了，但实际情况却是整个在营业面积也只有华南MALL 46万平方米的1/4左右不到，可见其空置率高得惊人。
华南MALL的硬伤，大致可以梳理为以下几点：
其一，定位脱离区位实际，贪大求全
华南MALL规划建筑面积119万平米，其中规划商业建筑面积46万平方米，其区位属性本身并不在一线城市核心商圈，消费能力根本无法支撑这样的巨无霸。由于地处东莞万江区，商圈半径人口密度过低，东莞虽然曾被誉为“世界工厂”，单单从其人口数量来看不可谓不多，约有千万之众，甚至可与一线城市看齐。但熟悉东莞的人都清楚，东莞绝大部分人口均为制造业工人、低端产业工人，收入低微，除日常生活消费支出外，其购买力极其有限，像东莞这样区位的城市根本无法承载这么大体量的一个城市综合体巨无霸项目。
其二，选址与开发模式均有硬伤
东莞万江区三面环水，与市区隔江相望，缺乏打造相应商圈的条件，万江区既没有大型特色的特色支柱产业资源，最致命的又缺乏本土地域历史文化旅游资源。单从东莞市区过来消费，不但有好长的一段路要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。而且，华南MALL所在的万江区又是东莞经济发展相对滞后地区，开发商在此开发MALL风险之大可想而知。且近年来，与华南MALL几乎同时开发，选址较好的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场等四大商业地产项目的合计商业面积达160万平米，大大加剧了当地商业竞争，华南MALL要想从中突围而出取得成功决非易事。
华南MALL的另一个败笔便是无研究透产品开发模式，华南MALL 所处地段本身人气不足，先开发商业因无法出售变现，缓解开发资金，于是后来又将临街商铺散售，导致业态难以规划与先入为主的规划和动线设计都存在着无法更改的硬伤。
其三，商圈客流严重不足，无法支撑
华南MALL 的商圈初期定位为辐射华南地区的购物中心，口号可谓十分响亮“面向全广东”，并以“1 小时”交通圈理论为支撑。但由于严重脱离珠三角地区购物中心、大型商业并不稀缺（广州天河城、深圳万象城等的区位、交通等地位无可取代）、消费者****惯就近消费的实际，以及忽视当地实际消费能力。因此，华南MALL 已开业的商家经营情况均不乐观，除节假日客流略多一些，平时更难觅人影，更遑论外地客源前来消费。
其四，城郊MALL 运营能力弱，脱离本地消费****惯
华南MALL不惜投入巨资聘请国际着名的娱乐策划公司新加坡雅特集团设计商业娱乐业态的组合，并充分利用珠三角的水网营造游客泛舟观光的水道景观，主题规划“依河就势”而建，营造“乘船逛大MALL，购物看风景”的主要卖点。
然而，费尽周章打造游乐项目卖点却叫卖不叫座，增客流不增收。尽管游乐设施为华南MALL的确吸