文档介绍：关于商品房价格现状及调控措施分析
摘要:本文作者从供需角度分析商品房价格上涨的原因,提出了调节的措施,仅供大家参考。
关键词:商品房价格;现状;调控措施;分析
Abstract: In this paper, 食、住房、服装成为中国城市居民的三大消费热点,其中住房消费占据比重较大,从而消费信息指数的高低在一定程度上决定着消费者对住房的需求,进而影响房价。
投资和投机需求的增加是导致商品房价格上升的重要原因
商品房市场和股票市场是一样的,是一个资产市场,具有一个追涨杀跌的特点。由于体制机制和改革过程中的遗留问题等方面的原因,形成了在经济发展的同时,拉大了收入分配差距,加剧了贫富悬殊,富裕起来的人需要改善居住条件和进行商品房投资。国家住房信贷支持政策、住房成本提高和民众对通货膨胀的恐惧心理也刺激了部分群体为抵御通胀而购房保值的需求。至 2009 年 11 月,国内70 个城市房价连涨 9 个月,上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。
供给的变动对价格的影响
生产成本
商品房价格与生产成本呈正相关关系。生产成本涵盖了土地成本、材料成本和人力成本等所有生产要素的成本,集中反映了商品房商的基本投入,是商品房商实现利润的参照依据,是定价的根本前提。新建住宅的开发成本项目中,建筑安装工程成本、销售费用、财务费用和管理费用等项目,基本上是由市场因素决定的。
人均资源占有量
商品房价格与人均资源占有量呈负相关关系。资源的相对稀缺性决定了资源必然通过配置进入消费阶段,市场以价格作为手段实现资源的有效配置。各地区人均房屋面积不同表明各地区商品房相对稀缺性的差异,进一步促成了各地区悬殊的商品房价格。人均资源占有量越多,商品房价格越低。人均资源占有量越少,商品房价格越低。
空置率
商品房价格与空置率呈负相关关系。按照国际通行惯例,商品房空置率在 5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在 10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售力度,以保证商品房市场正常发展和国民经济的正常运行。
开发商对未来市场的预期
如果开发商对未来的市场预期看好,则在制定投资开发计划时会增加土地购买量。对于土地市场而言,2009 年开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度, 万元/平方米,而每一次的高地价的诞生,都直接导致了同一区域商品房价格的大幅度飙升。
3 抑制商品房价格过快上涨的措施
加大经济适用房的投放量、完善土地出让管理制度
合理限制经济适用住房开发的利润空间,科学制定土地供应计划通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。严格禁止挪用经济适用住房计划指标从事商品房开发,同时对经济适用住房的套型面积做出规定。制定严格的经济适用住房供应对象标注,以保障中低收入家庭购房的需要。经济适用住房的作用是通过免收土地出让金和减免配套费等,降低了售价,确保中低收入家庭有房可买。
建立风险机制,加强对金融机构的管制
商品房泡沫产生的资金,绝大部