龙湖碧枫轩项目融资计划书.docx

文档介绍：Jenny was compiled in January 2021
龙湖碧枫轩项目融资计划书
龙湖碧枫轩项目融资计划书
第一节 公司基本情况
易县龙湖碧枫轩度假村有限公司成立于2003年，是专项的项目公司，：居室、厅、卫生间。楼道独立设置。
联体别墅
每户156-288平方米，中等户型，2-3层，车库、花园一应具全。
会馆6套：
多功能厅、休息室、餐厅、厨房、库房、停车棚。600平方米。
3、熟地环境
旺龙湖，原是清西陵景区上游的龙脉景观，它水源充足，水位保持平衡，使周围形成了一个绿色景区。远处的青山郁郁葱葱，云雾缭绕；近处是垂柳行行，倒映水中；湖边凉风********渔舟垂钓；湖岸是排排别墅，红瓦蓝天；绿水青山之间，一片和谐自然。在我们北方地区，水是稀缺资源，山水景观更加珍贵，因此，这样的土地资源环境是不可复制的。在湖水岸边，现在有各种风格的休闲别墅群，大多是北京人批量的购买。这里已经形成远近闻名的旅游度假区，总建筑面积超过20万平米，已建成多家北京和地方的星级宾馆和会务中心。
来此旅游者络绎不绝，北京、天津、石家庄辟有旅游专线，每天都有旅游团来易县旅游。据有关数据统计，2008年来易游客超过100万人次。随着社会经济的发展，旅游消费还会逐年增加。
距京津石不足两小时车程，三地来易旅游置房者多，休闲别墅、山庄小院等成为市场追捧热点。龙湖周围已经建好的龙湖渡假村、望龙渡假山庄、欣燕都宾馆、明烛山庄、易龙山庄、财政宾馆、水利宾馆、北京城建培训中心等。
我们的项目地块是旺龙湖的最后一块空地，就在湖水的北岸中部，众多别墅的中间。面向湖水，高低有致。而且，最为难能可贵的是，它是整个环湖风景区中的众多别墅中最好的一块“风水宝地”。（）已经经过前期开发，完成了道路、供水、供电、通讯等基础建设，建有水塔一座、变电室一座、通讯塔一座以及绿化树木数百株，园内道路900多米，再建的湖中亭一座。
已建成八幢独立别墅，计3000m2，可以直接开始销售。
4、巨大的升值潜力
依山、临水的环境是北方的稀缺资源。而在这样环境中建筑的别墅，就是所有成功人士追求的理想。在北京六环以内，虽有一些别墅项目，但是没山没水，东、北、南三个方向都是平原，没有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小也没有适中的。旺龙湖的水面是1200亩，不大也不小。
一小时车程是休闲度假的理想距离。
人们普遍认为，在工作地或住地之外，距离一百公里左右，是非常理想的度假距离。
独栋别墅是不可再生资源。
国家对于独栋别墅项目用地自2007年就停止审批了，从而使已经获批的独栋别墅，其批文本身就具备了增值效应。众所周知，办出租车的手续，以前的费用是2000元，停止审批几年后，转手的费用上涨了100倍以上。
低廉的价格蕴含着巨大的升值空间
在北京周边，一套具备以上条件的独栋别墅，价格可售数千万元。我们的内部预售价只有1000万元。
二、行情和市场
1、行情：
龙湖旅游开发区最初在生地阶段，独栋别墅的价格是每平方米2700元，现在的行情是在我们的地块西侧：毛坯房起价5280 元/m2；均价5500元/m2；最高价5680元/m2。
涨价的原因主要是生地变熟地，同时独栋别墅停止审批对推高房价的作用在不断的发酵。北京房地产涨价也起了一定的作用。
2、市场：
客户定位：
区域分布：北京市、保定市
层面划分
专业房地产投资者
成功人士
白领阶层
小老板
三、公司的独特性和市场竞争力
1、公司的独特性
作为项目公司，项目地段的独特性、开工时间的独特性，就是公司的独特性。我们的项目地段的优越性是无与伦比的。我们开工时，本旅游区其它楼盘或者已经售完，或者只剩下尾盘。到了我们开始销售的时候，我们在当地没有竞争对手，同时，其它楼盘的业主都会成为我们的义务售楼员
2、市场竞争力
市场竞争力主要表现为设计和价格。因为我们开发建设最晚，所以我们可以设计得更完美。因为我们的成本很低，而现在又出现了别墅的高行情，所以我们有充分的空间来应对各种价格挑战。
四、竞争对手的优势及劣势
因为我们是本旅游区最后一块开发用地，其它楼盘的销售已经基本结束，我们的销售要在建设资金到位的一年以后，所以我们在本地没有竞争对手。
我们的竞争对手在北京近郊。和我们相比，他们的优势有两个，劣势也有两个。两个优势为：在北京行政区划内；离北京的距离比我们近，他们一般在50公里内，我们是100公里。两个劣势为：他们的自然环境远不如我们；他们的价格比我们高很多。
从实际情况来看，北京人在廊坊、涿州、高碑店、易县买房的很多。这说明他们并不计较行政区划和增加50公里的车程。而竞争对手的劣势是无法化解的。
综合比较，我们占优。
第三节 融资需求