文档介绍：产业园区发展计划
园区经济是区域经济发展关键载体，中工招商网致力于打造专业工业园区招商推广平台令
其发展阶段从自然发展阶段迈向汁划制胜阶段。园区经济包涵广泛，女口：科技恫区、开发区、
专业园区、文化创意产业园等等。
产业园区发展计济建设、社会发展、百姓就业等多种综合原因考虑而设宜，是促进区域经济
发展强有力推进器。是现在中国各级地方政府最常使用工业地产开发模式，也是中国现在工业
地产市场关键载体
如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是现在中国各级地方政府最常使用工业地
产开发模式，一样也是中国现在工业地产市场关键载体。在政府主导前提下进行，经过发明相
关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区和其它工业地产项目所含有独特优势，然后经过招
商引资、上地出让等方法引进符合相关条件工业发展项目。
主体企业引导模式
是主体企业进行工业地产开发某个产业领域含有强大综合实力企业，营建一个相对独立
过上
工业园区：在本身企业入驻且占主导前提下，借助企业在产业中强大凝聚力和号召力，经
地出让、项目租售等方法引进英它同类企业聚集，实现整个产业链打造及完善主体企业引导模
式严格意义上来说并不是单纯房地产开发，苴关键是国绕主体企业进行开发运作，是企业产业
链打造及完善。
如上海金山上海石化工业恫区，在上海石化龙头企业带动下，做大做强石化企业，同时
进行相关行业延伸及细化，进而达成整个产业链完善和发展，为实现整个金山“大石化战略”
发展目标奠左坚实基础。这是一个相对独立工业园区。在关键企业入驻且占主导前提下 , 借助企
业在产业链中强大凝聚力和号召力，经过上地出让、项目租售等方法引进英它同类企业聚集，
实现整个产业链集成和提升。
工业地产商模式
房地产投资开发企业在工业园区内或其它地方获取工业上地项目，在进行项目标道路、
绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目标营建，然后以租赁、转让或合资、合
作经营方法进行项目相关设施经营、管理。获取合理地产开发利润全球最大工业房地产开发商
普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地
产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由用户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
如普洛斯企业开发模式，苴在取得上地以后，进行一级开发包含基础设施建设，二级项
目以仓储设施为主，采取租赁方法销售，用户对象包含制造商、零售商和物流企业等等。以
后，派出专业团体进行二级项目标物业管理和用户维护工作。普洛斯称之为“物流房”，即由
普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理, 日常
物流业务仍由用户操作，其本质是依旧是房地产开发商
综合运作模式
综合运作模式是指对上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行
混合利用工业地产开发模式。
就中国现在来说，工业地产开发模式关键以工业园区开发和工业地产商模式为主，尤其
是工业园区开发模式，在中国工业及工业地产发展过程中起到了主动作用。针对园区开发类企
业，苴管理体制关键有：一是以政府为损益主体管理模式。政府作为上地开发主体，并负担最终
损益：二是以开发企业为损益主体管理模式。政府委托或授权开发企业从事开发区内上地开发
和市政道路建设业务, 开发企业作为上地开发主体，并由开发企业负担最终损益。现在，省级和
和环境等原因考
国家级开发区通常采取以开发企业为损益主体管理模式。出于开发区总体讣划
虑，开发区或新区管委会通常和区域内一家开发企业签署长久合作协议，该
协议即使不一左含
有排她性，但最少园区开发企业在上地开发和市政道路建设业务方而含有一泄优先权。所以，
园区开发业务含有一泄区域性，进入壁垒相对比较高。
就中国来说，工业地产开发模式关键以工业恫区开发和工业地产商模式为主，尤其是工
业园区开发模式，因为其在很大程度上受到政府影响，需要依据当地政府政策应对，包含园区
产业类型，上地出让和计划等原因综合影响，在中国工业及工业地产发展过程中起到了主动作
用.
三、工业地产企业运作
工业房地产上地批租年限为 50 年。现在主业为工业地产上市企业关键有鑫茂科技、空
港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、 ST 运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基
础平台，从事工业园区或高新技术开发区内上地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设
施服务等。
工业地产企业最大优势是经营业绩稳左，通常现金流充沛；享受工业上地增值带来资产
溢价：不受住宅地产政策调控影响。
工业地产发展
工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展商业市场。伴随这