文档介绍：房地产开发项目的可行性分析
第四讲
可行性研究的含义和目的
可行性研究就是在投资决策前,对项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法,由此给出该项目是否应该投资、如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供提供可靠的科学的依据,并作为开展下一步工作的基础
目的是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策失误、提高项目开发建设的经济、社会和环境效益
可行性研究的作用
是项目投资决策的依据
市项目筹集资金的依据
使开发商与各部门签订合同协议的依据
是编制下一阶段规划设计的依据
可行性研究的依据
国家、地区的经济建设方针、政策和长远规划
批准的项目建议书和同等效率的文件
国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等
自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
有关工程技术方面的标准规范指标要求等资料
国家所规定的经济参数和指标
开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及被选规划设计方案
可行性研究的工作阶段
投资机会选择
初步可行性研究:在机会研究的基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行科学论证分析,主要解决是否投资、是否有详细研究的必要、哪些问题需要辅助研究(投资估算精确度达到±20%)
详细可行性研究:是投资决策的基础,是在分析项目技术经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤(投资估算的精确度达到±10%)
项目的评估和决策
可行性研究的内容
项目概况
开发项目用地现状调查及动迁安置
市场分析和建设规模的确定
规划设计方案的选择
资源供给
环境影响和环境保护
项目开发组织机构和管理费用研究
开发建设计划
项目经济和社会效益分析
结论和建议
可行性研究的步骤
接受委托
调查研究
方案选择和优化
财务评价及国民经济评价
编制可行性研究报告
房地产市场分析与预测
市场分析的目的:了解应向房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平,就拟开发项目进行市场定位;了解影响房地产市场的宏观因素进而把握投资机会与方向;了解房地产使用者对建筑物功能和设计形式的要求,用来指导项目的规划设计。
如果开发商没有相关经验、项目持续的时间内市场环境发生较大的变化、开发商拟进入一个特殊的市场,该市场没有前人的经验可借鉴时市场分析和预测工作尤为重要
房地产市场分析的步骤
确定分析目的
确定分析目标
选择分析方法
估算分析过程所需的时间和费用,以及分析结果的预期价值
数据收集、数据处理和数据分析
市场分析的结论和意见
房地产市场分析的内容
宏观因素分析
市场状况分析
相关因素分析