文档介绍：项目
商业招商策划案
目录
商业定位
中档偏上,体验式城市综合消费街区。
业态规划
整体租售比为2:8;大店15%,品牌专卖店20%,小店65%。
利益点
一项基金、一种模式、一个前景,多种优惠。
招商原则
集中在地区内招商;分期分批;主力店优先,重点在大桥及餐饮酒吧区。
组建招商团队
必要性及团队构成。
招商办法
SP活动、项目推介会洽谈会、主力店签约仪式、建筑工期关键节点宣传。
与销售的配合
相互借势、相互促进。
宣传策略
搞清招商阶段,把握商业卖点,注意宣传调性,整合媒体资源。
时间计划
商业定位
传统意义上的招商多为招徕租户,在本文中,招商包括销售和出租商业物业。
招商能否成功,最重要的是我们能否给商户提供盈利的空间和前景。整个招商工作都应该围绕这一点展开。
能给商家带来什么,是我们必须回答的问题。
优劣势分析
认清自身的优劣势,找准位置,才能看清方向,找到工作的切入点,做到扬长避短。
本项目商业的优势及机会
综合商住项目,业态丰富,能满足各种人群的消费需求;
坐拥江景资源,将成为市民休闲娱乐胜地;
临近市中心,交通便利,周边配套齐全;
商铺售价有竞争力,投资门槛低,升值空间大,能强力吸引投资散户;
住宅产品定位中高档,且体量不小,能为商业经营提供持续的人气和消费群;
城市市政工程,有资金及政策利好;
地处政府规划重点区域,未来发展有保障。
项目的劣势及威胁
地块开发程度不高,人气、商气不足;建议借助周边同版块竞争对手的开发塑造整个沿江板块投资热土的整体形象;
同期入市的竞争对手实力不容小觑,必须严阵以待;
开发商在本地市场的品牌未打响,知名度不高,市场有疑虑;应该反复强调政府背景,消解投资抗性。
从以上分析可以看出,本项目的优势固然很明显,但是未来面临的竞争势必激烈。招商工作的开展必须事先筹划、步步为营,稳扎稳打、分步推进。
定位
从市区的消费市场和层次来看,高档消费群没有形成太大规模,本项目商业适宜定位在中档偏上,充分利用开放式社区的优势,借助江景资源,吸引市民及外来游客的目光,优先满足大众消费需要,最终发展成为市内首屈一指的购物娱乐休闲旅游热点区域。
在招商中应该避免目光集中在仅有的几个高档次商户身上,同时拒绝影响项目整体形象的商户入驻。
商业主题词
“体验式城市综合消费街区”
项目要打造成一站式购物休闲消费空间,提供轻松、愉悦的消费氛围,为消费者带来全新的休闲消费生活体验。
业态规划
租售比
为保持项目整体形象,保证开发商或商业管理公司在开业后仍有较强的控制力和话语权,保障商业的持续健康发展,开发商有必要持有部分物业。
建议持有营业面积较大的2-3个核心商铺。一来商铺地处核心区域,对项目整体形象有重大影响;二来面积巨大的商铺对商家来说财务压力太大,不可能一次性购买,而适合出租给实力强大、品牌号召力强的商家做主力店。
整体租售比建议为2:8,这个比例非常有利于开发商进行整体控制。需要注意的是持有的物业想要盈利需要较长时间,对此应该有清醒的认识。
业态比例
准确、差异化的业态定位乃是休闲消费街区在竞争中胜出的原因。
在业态组合方面,建议主力店、次主力店(大店)占15%左右,品牌专卖店占20%左右,餐饮娱乐休闲等(小店)占65%左右。
利益点
在正式招商前,我们需要明确项目能给商户带来什么利益,能保证商户入驻后持续经营并有盈利前景吗?
商业特惠基金
我们在项目前期报告中提到商业特惠基金,大概的思路是将项目销售收入的一部分作为商户发展基金,补贴商户入驻的启动资金,如水费、租金、管理费等等。
纵观国内地产开发案例,没有多少开发商承诺过类似的条件。对商户来说,这一优惠措施既有实际的经济意义,又能大大增强他们对项目发展的信心,有力消解对开发商的顾虑。
成立商业管理公司(商业经营模式)
为驾驭项目的商业发展方向,有效管理商户,需要成立项目商业管理公司。
公司有两块主要职能,一是物业管理,二是商业管理及服务。
商业管理及服务内容诸如:管理商业特惠基金、组织商户开展商区整体节庆促销活动、协调各经营者的关系、开展经营者之间的互帮互助和信息交流、统一商家外部装修形象、统一商家节庆日装修风格、管理商家室外商品陈列、协助商家办理工商税务登记、年终评选年度明星经营者及其他增值服务等。
成立时间大概在5月份。
政府大力支持
因为本项目是市政工程,且开发商有政府背景,能让商家持续看好本项目的商业前景。
招商优惠
不论购买或租赁,商家入驻初期都将面临巨大的经营压力,因此需要事先给予商家适当的经济优惠,减轻其财务压力,保证商家持续经营,与商家共同度过商业项目的冷场期。
主力店、大品牌店的租金方案有:固定租金、保底租金