文档介绍：绝对保密辉达大厦项目定位报告2010-6-10目录第一章研究结论 1第二章研究方法 2一、剩余法求项目 2二、运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 2三、研究依据 3第三章项目属性分析 4一、 项目简介 41. 项目位置 42. 项目相关指标 4二、 项目外部因素研究 61、 卓越时空购物中心对项目的影响 62、交通网络 83、商业配套 84、远景规划 9三、 项目自身属性研究 101. 产权关系 102. 楼宇外形 113. 楼宇平面分布 124. 楼宇主体情况 155. 水、电、暖、消防等隐蔽工程 256. 地下部分 29四、 项目综合条件研判(SWOT分析) 301. 优势(Strength) 302. 劣势(Weak) 303. 机会点(Opportunity) 304. 威胁点(Threaten) 30五、 项目价值分析 311. 项目投建期项目价值 312. 现此地块在建项目价值 323. 综合分析项目现价 33六、 综合结论 35第四章项目最佳产品组合定位 36一、 项目整体定位挖掘 361、项目定位属性 362、项目定位原则 36二、 项目发展模式分析 37三、 项目市场形象定位 40四、 商业、办公、住宅及酒店式公寓发展空间研判 411、 商业定位 412、 酒店定位 443、 其他物业类型定位 46五、 功能组合及分项定位建议 50六、 项目整体功能分区的划分建议 541、方案一: 542、方案二: 55七、 产品定位及物业发展方向建议 571、 商业营造建议 572、 酒店营造建议 603、 公寓营造建议 63第五章项目接手成本测算 68一、项目增量成本测算 681、 项目功能组合方案设计 682、 静态投入分析 69二、 销售收入测算 721、 公寓价值测算 722、 酒店市值测算 733、 商业测算 744、 写字间市值测算 75三、项目接手成本测算 76第六章项目财务评价 77一、项目盈利能力分析 771. 税金计算 772. 大厦现金流量表与动态盈利分析 78二、项目不确定性分析 821. 项目(公寓部分)盈亏平衡分析 822. 敏感性分析 82第七章项目综合经济评价与建议 86一、项目综合经济评价 86二、有关说明及建议 86第八章附件部分 88一、长春市房地产市场形式分析 88二、附表:项目价值测算表 158第一章研究结论结论汇总:辉达大厦项目为机遇型项目,如能在项目接收成本方面上取得转让方的让步,则此项目有运作价值。经测算,本大厦的接收价格范围应在7103~12845万元人民币之间,其中按项目产品定位建议中的预期投入成本以及未来长春市公寓销售价格进行测算,其正常价位点应在9854万元。在成本测算中可售部分仅考虑公寓部分。考虑到酒店与商业部分短期内不予出售,以持有为主,在此仅按市值进行测算工,未考虑其租赁发生的相关费用。综上,当大厦的接收价格在7103~12845万元人民币之间时,属于投资安全区;当大厦的接收价格在12845~16108万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过16108万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。接收价格在7103万元、9854万元和12845万元时的项目整体投资回报指标项目接收价格在7103万元接收价格在9854万元接收价格在12845万元税后利润(万元)(IRR)(%)(FNPV)(万元)--(%)(动态)(年)、9854万元和12845万元时的公寓部分投资回报指标项目接收价格在7103万元接收价格在9854万元接收价格在12845万元税后利润(万元)(IRR)(%)(FNPV)(万元)4,70439723177项目静态回报率5年半(%)(动态)(年)、剩余法求项目运用剩余法来确定宗地的最高限价,其基本思路为:楼宇价格=房地产建成价格-(建筑费+专业费+租售费用+税费)-利润该方法的操作程序如下:估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润研究待估楼宇的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格求楼宇价格二、运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次,即:全部投资的财务效果评价和自有(权益)资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价,即排除财务条件的影响,将全部资金(包括全部借贷资金和权益资金)