文档介绍：分时度假利＼弊简析
陈 燕 摘要:分时度假是一种将房地产业和旅游业结合在一起的商业新概念。在发展过程中,分时度假本身固然存有诸多弊端和缺陷,但总体而言,分时度假具有自身特色,对社会的贡献也不容忽视,是一种符合经济规律,具有广阔市场
20世纪70年代的第二次石油危机导致了美国经济的衰退,房地产业一夜之间遭到重创,投资者迫切需要通过新的途径将闲置的房屋出售,于是启用了分时度假方式,结果成功了。可见,在发展早期,旅游分时度假系统只是旅游住宿系统中一个极小的细分市场,推动其发展的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发商,参加销售的度假房产也多为将原有滞销的其他类型房产稍加转换的“新瓶装旧酒”。但从另一层意义而言,分时度假确实不失为激活闲置房地产的一种良好渠道,据测算,一个拥有百万名会员的分时度假系统可盘活300万到500万平方米的存量房产。
(三)有利于丰富旅游度假方式
分时度假旅游方式的出现,一改往日“酒店住宿”为直接“拥有度假住宿”,是对传统旅游度假模式的挑战,同时,增加了旅游消费渠道,丰富了旅游目的地度假产品。
(四)有利于创造就业机会,扩大就业率
分时度假涉及面较广,需要其他机构、组织和行业提供相关辅助服务,为旅游目的地创造了新的就业机会,有利于扩大就业率。据测算,如果一家分时度假公司在一定年期内建成一个拥有百万名会员、具有一定水准的分时度假交换系统,将直接拉动国内市场50-70亿元,间接拉动200-300亿元,盘活300-500万平方米的存量房产,盘活6-10%的住宅类商品房,并直接创造2万个就业岗位,间接创造10万个就业岗位。如果分时度假得以健康发展,它将成为国民经济新的增长点。
(五)有利于增加旅游目的地财政收入,推动当地经济发展
分时度假旅游在目的地的停留时间较长,重游率亦较高,且度假者多为中产阶级或社会上层,故分时度假者在目的地的开支也相应比普通旅游者大。分时度假旅游的销售收入、度假设施的保养维修费用、税收及度假者在当地的消费等,为旅游目的地带来了可观的经济收入。更重要的是,面向全世界开通的度假交换网络,使当地经济不仅纳入了全国经济的运行轨道,还使其参与到了世界经济的大循环之中,有利于当地经济的发展。据中安达公司测算,拥有500幢别墅的分时度假村,每年可以拉动当地经济一个百分点。
(六)有利于旅游目的地科技、文化交流和社会进步
旅游活动是民间外交活动,旅游者是民间外交大使,旅游的社会、文化功能已为世界所承认。分时度假旅游作为旅游活动的一种方式,由于其更高的重游率和更长的停留时间,更加有利于旅游者和目的地居民的交往,从而促进科技、文化交流,推动社会进步。此外,分时度假也会冲击和逐渐改变目的地居民的生活方式和消费观念。
四、分时度假的弊端和问题
(一)时间跨度长,客户承担风险太大
分时度假活动时间跨度很长,有的要40年,消费者如果遇到什么特殊情况或者不想再参加这项活动了,还不能退款,而只能等待转让或干脆馈赠给别人。再者,万一这个分时度假经营公司存在不了如此长的时间而提前破产倒闭,消费者权益难于保障。
(二)运作仍然不够灵活,一定程度上局限了消费者出游的时空选择