文档介绍：楼市论文(zt)------羡慕学者的学识和才能。
以下转载,在此向文中作者表示敬佩,希望自己能学好经济学,用好经济学,将来成为拥有作者一半学识的文化人。
上海楼价是高是低,楼市有无泡沫,恐怕会是本论坛永恒的主题。这里只谈一谈,我个人的一点看法,欢迎拍转。
一、上海现在楼价是市场的产物。
上海房价2003年全年涨幅在25%左右,这个涨幅已大大超过上海GDP总量、户均家庭可支配收入的增幅和恩格尔系数降幅。2004年,到目前来看,恐怕还是难以退烧的。楼价到底高不高,确实高。但必须承认楼价基本上还是在一个自由和开放的市场上形成的。
既然是在市场上形成的,决定价格的就是需求与供给。如果现在房产市场供大于求那就要跌,反之就要涨。
值得专门提一下,现在经常混淆的是,到底什么是“供应量”和“需求量”。
“需求量”没有问题,就是指有效购买力,与多少农民进城,多少青年准备结婚,不能讲完全没关系,但关系也不大。
需要指出,“供给量”指的不是建筑面积,也不是土地面积,而是市场价格(市值)的总和。
这里,我需要表明一下身份,我是空方。
作为空方,我最感谢的就是“世贸集团”了,“滨江”和“湖滨”这样两个地方的房子,都给“炒”成了天价,对比“康桥”,对市场最大的贡献是,在同样面积的土地上把“供应量”提高好几倍。同样需要感谢的是,“中远两湾”它的高容积率,也起到了同样的效果。
如果你学过《西方经济学》,自己画一下均衡曲线和市场需求曲线就知道,“高价房”绝对是双刃剑,如果市场反转,对价格杀伤程度最大就是它,一旦开始下跌,必然是市场连锁反映(这以后再专门讨论)。
但另一个需要指出的是,市场上形成的价格,并不代表没有泡沫。你说是20块的“湘火炬”的价格合理,还是3块5的“湘火炬”的价格合理?其实不过是反映了不同时间内市场对它的供求关系而已。
房价既然是由市场决定的,涨跌自然也是正常的现象,和其他的市场没什么区别。就象股市,今天能涨到2200点明天也能跌破1300,没什么稀奇的。
知道了上面几条,现在市面上1/4的楼市评论你就不用看了。
什么土地拍卖价格上升(其实反映市场对土地需求),什么原材料张价(建造成本不过900元/平方米,建材对房价的影响恐怕只能体现在小数点3位以后),种种理由,各样分析,你就都知道都是扯谈。明天房价要是供过于求,他割肉斩仓也要买,变成“烂尾楼”也要停;明天如果需求旺盛,再烂的房子也能卖。
归根到底,是对房子的供求关系决定了房价,(由于建筑成本相对固定,其实是对土地的供求关系决定了房价)。
我们习惯讲,“价格围绕价值波动”,道理没错,但指导实践就不行。因为我们既没有办法发现波动的范围,也没办法发现波动的时间。
通过价格去发现价值,实际上根本不可行。
在这里,我说句大话,我来打房价老虎,保证3月内房价打下30%。最简单的中心精神:保证供给,限制需求。
1、落实国家土地管理规定,标到地后2年不开发的一概收回,重新招标。(这国
家是有法律依据的)限制囤积居奇,限制炒土地行为。
2、建设500万平方米经济适用房。
经济适用房免去土地出让金,由政府财政代付动迁补偿金。房屋价格与“市场房价”相应便宜45%左右。但收取物业税,每年物业税为“政府核定该房屋当时价格”%~15%(由当年通货膨胀系数决定)。经济适用房不得自由流通,但可以按“政府核定该房屋当时价格”卖给政府(或其代理非盈利型机构),政府不得拒绝收购。
经济适用房出让及回收情况,包括购买及出售人,完全上网公开。
经济适用房先面向特定人群出售,逐步扩大。除失业及退休人员,经济适用房应有交纳上海社会保障记录,其优先程度,按家庭登记人口总交纳年限决定。
经济适用房每户限购一次(注意,是一次)。
。位置考虑方便群众交通。
3、商品房供应集中向高档商品房发展,市中心集中供地。
以平抑高档商品房价格为重点。争取高档商品房价格下跌,争取出现“多米诺骨牌”效应,出现连环下跌。
4、商品房交易登记制度,对商品房交易赢利收取所得税,税率为33%。
房屋由于质押等方法引起所有权变更的,采取拍卖手段。
对刻意隐瞒房屋交易价格的,不保护其不当得益,并采取严格法律手段。
5、商品房租赁登记制度,对租金收取所得税,税率不低于利息税。
住房和大米白菜没什么区别,就是这么简单。就着几招(张五常讲“乱拳打死老师傅”)就这个意思。
二、排队与房价
记得原来在论坛上看空房价的时候,有人质疑我,“你说要跌,可买房为什么要排队”。当时,我反问,买“巴比”馒头也要排队,难道代表粮食会涨价吗?
应当承认,我的回答是错误的。有排队这样的情况出现,就说明价格有上调的空间。但我之所