文档介绍：思考:
1. 2011年市场形势与市场特殊性
2. 万科浦东最新标杆力作的生生不息
3. 项目价值点合理完美释放,助力销售
2011 胜而后战
摩登价值
摩登宣言
愈行愈摩登
第一篇章
2011 胜而后战
2011年上海楼市预判——惯性扼制强烈反转
二次调控刚满两月,看似低迷的上海楼市开始暗流涌动。在刚过去的11月下半月,闸北、青浦、长宁、杨浦等区再现久违的开盘热销场面。“金九银十”之后,11月并未出现楼市拐点,截止11月底,成交量逼近百万平方米,成交均价更是彻底翻盘,达到了历史高位。
小区域受政策影响的波长过长,受市场惯性影响更大,11月区域市场成交量明显超过市区。
楼市又见量价齐升
区域市场成交量>市区
关键点:快速去化,抢占时机
李先生:
私企业主
现住大三房,一直想买别墅,和父母孩子一起住。要买个大品牌,好品质的房子,不管是从外观上还是内在材料上都是最好的,要有升值的潜力,反正要是这个地方最好的。
区域客购房观念基本与前两年的上海市区保持一致
金先生:
白领
首次购房,婚房,三室,市场上一直没有相中满意的。首先是品牌看不上,没有品质保证;另一个原因是毛坯房,自己装修太费钱费时,工作太忙没有时间,出了问题也不好找赔偿。
再改客户,自我实现
首置客户,归属需求
关键点:把握小区域市场购房观念的滞后性
项目客群来源的明确与可控
别墅客:
1、品牌
2、社区氛围
3、品质
公寓客:
小户型
1、( 刚性首置)品质/生活氛围/配套
2、(投资)品牌/地铁/升值
大户型
1、品质
2、规划/社区氛围
3、产品
短期需求:
归属需求
尊重需求
短期需求:
自我实现
资产长期保值的强烈需要
从观澜湖11月的热销态势来看,其不可比拟的的稀缺价值根本不为市场观望情绪和宏观政策的影响所动,其高端品质、内蕴的身份地位感仍然吸引着消费者,价值的保值增值正与消费者的长期愿望不谋而合,热销意料之中。
品质感
身份地位感
一种有面子的,有身份地位感的长期保值
高端别墅持续火热
观澜湖
亿元豪宅 11月热销三套
全部全额付款
先启动再带动
新场/惠南/周康
大浦东/少量虹口、杨浦
泛上海
口碑带动购买及投资的信心与热情
突破口,形象保护伞及第一桶金
身边人对项目的深刻体会
别墅客群
主力客户:金桥、联洋,张江,新场、惠南、周康客户
其次为:大浦东其他区域高端人群,以及奉贤非本地人的私营业主(以奉贤东部为主)。
并有少量虹口、杨浦为主的市区客。
公寓客群
核心客户:新场、惠南为主的区域客。
重要客户:张江、金桥,川沙,奉城为主的奉贤客。
机会客户: 11号线为主的其他区域客。
——消费市场,参与者、使用者的影响力
消费者中心论大家好才是真的好
观点一:
必须托举项目的标杆姿态
第二篇章
摩登价值