文档介绍：方案程序
分类
方案内容
前言
随着新经济的飞速发展,网络逐渐深入到人们工作生活的各个方面,在商务办公方面,网络化办公成为最流行的办公方式。在网络化办公革命风起云涌的大趋势下,我司将明光时代定位在先进的、时尚的、个性化的商务办公空间,明光时代作为新经济条件下最合理的商务办公载体,会取得极大的市场成功。
市场
分析
整体
市场
状况
从1990年到2000年底,北京市住宅总竣工面积为6316万平方米,,1999年竣工量最大,1208万平方米。
2001年北京的市场供应总量为7000万平方米,其中在售面积在3000万平方米以上。通过以上数据可以看出,现在的北京住宅市场供应量巨大,而随着奥运会申办成功和加入WTO的临近,新一轮开发正在酝酿之中,未来供应量将有很大增长。
从1990年到2000年底,北京住宅销售总面积为3319万平方米,。
2000年北京房地产市场步入个人购房时代,购买者多样化的需求开始主导市场,2000年的总销售量创出新高,总销售面积约 898万平方米,估计未来3年内年销售量为1000万平方米左右。
目前市场空置率接近1200万平方米,而2001年上市量为3000万平方米,按照年销售1000万平方米计算,市场空置率仍会较大幅度增长,供给与需求之间已经出现比较严重的失衡现象。北京住宅价格整体走势呈现下降趋势在所难免,市场竞争的将更加激烈。
住宅开发开始向规模化发展,大规模居住区的价格和配套设施优势将极大打击小型住宅项目,小型住宅项目的市场会受到很大程度上的压缩,市场机会减少。本着未雨绸缪的态度,明光时代应该改变功能,寻找其它的出路。
从1999年到2000年11月底,新入市的写字楼总面积约90万平方米。根据伟业顾问和戴德良行预测:写字楼开发周期长,2000年下半年开工的写字楼要在2002年才能陆续投入使用,新的一年北京写字楼市场将供不应求,市场将呈现租售两旺的局面。
写字楼市场是整个城市经济的“晴雨表”,写字楼市场的火爆说明北京经济将更上一层楼。
商住楼盘作为介于写字楼和住宅之间的一种结合体,在经济启动期,资本投入比较大,人们为节约资金而做的选择,是高速发展情况下出现的适应市场需求的办公用房。
随着新经济的发展,加班加点,加快产品开发速度,抢占市场优势称为经济实体生存的关键,商住楼能够实现24小时办公,所以商住楼将发展成为新经济条件下重要的办公方式,商住公寓的需求还将会有很大的增长。
区域
市场
状况
明光时代位于明光村,受西直门地区交通状况的影响,明光村区域的房地产开发热度和销售状况均不理想。
住宅是明光村区域主要的房地产开发方式,办公用房开发数量比较少,附近只有金运大厦、中鑫大厦、成铭大厦等少数几个写字楼,出租率都在90%以上,出租状况非常好。上述三个写字楼项目主要租户是高科技产业和通讯公司,比例达48%,外企占9%,广告公司、银行、旅游公司的比例为7% ,其他行业占22%,主要是保健品、诊所、律师、会计师等行业。
外地企业驻北京办事处所占的比重达18%,主要以IT和高科技产业为主。
周边商住楼盘只有依都阁和时代之光名苑两家,这两个楼盘以居住为主,以商为辅,从他们的设计风格看,是按照住宅来做的,它们主要的目标市场是居住为主的客户。
通过明光村区域周边房地产开发状况看,住宅市场竞争激烈,市场接近饱和,明光时代以居住为主的可操作空间小。
明光村区域办公用房需求大,供给数量少,市场存在较大的空缺,明光时代应该以商用办公为主要功能。
项目
特点
分析
明光
时代
有利
因素
1)地理位置优越、交通便利
明光时代所处区位是连接中关村和金融街的支点区域,既是中关村高科技园区的边沿区域,又是金融街区的延伸地带,地理区位优势明显。
明光时代位于学院南路,三环、二环之间,距离西直门北大街仅100米,西直门北大街是连接二环、三环、四环的重要快速交通干道,通过西直门北大街可以快捷到达城市环线,然后通往北京的各个经济重心。西直门北大街改造工程已经完工,大大改善了北大街沿线的交通状况。
明光时代西侧,规划了一条城市轻轨线路,预计于2002年6月通车。城市轻轨的开通,将大大提高西直门地区的通行状况,疏散交通流量,提升西直门地区的人气。
轻轨线路开通时间在明光时代投入使用之前,明光时代摇身一变成为地铁物业,四通八达的交通系统使明光时代具有较大的升值空间,增加对投资人士的吸引力。
2)办公氛围有待开发
明光时代既不属于中关村商圈,也不属于金融街商圈,明光时代处在一个相对中庸的地段。但是,它与这两个经济重心都有比较方便的交通联系,又位于中关村和金融街之间交通联系的中点,特殊的区位对那些与中关村和金融街都有业