文档介绍：深圳中心区办公物业市场研究报告
●中心区随着今年各大写字楼的集中投入使用,区内的办公人流量有了较大增长,区内人气开始旺盛。
●中心区空置率大幅下降,售价逐年上扬,目前,最大的竞争对手是正在加紧改造的罗湖蔡屋围片区。
●今后几年中心区办公用地以消化存量为主,写字楼租售价格有一定上涨空间,但应细分出适合片区发展的特色市场。
片区物业发展状况
1、片区办公物业人气渐强。
整个中心区内可用于开发写字楼的地块总面积不超过5万平米,而不考虑自用为主的写字楼项目,区内面向市场销售的商业写字楼项目九成以上已经开发完毕或已达到预售标准,所以中心区内写字楼分布格局已经基本成形,未来新增的项目数量相当有限。
区内建有市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆、会展中心等市政配套设施,地铁水晶岛、怡景中心城、晶岛国际等大型商业项目已经投入施工,多个五星级酒店也将落户中心区,未来数年内区内的商务配套预期将完善起来。但目前区内缺乏商业氛围,投入运营的几个商业项目均非常冷清,但随着今年各大写字楼的集中投入使用,区内的办公人流量有了较大增长,区内人气开始旺盛。
从区内写字楼三级市场的发展情况来看,今年的增长速度较快,包括世联、世华、美联在内的大中介商在南区设立了专门的写字楼租售地铺。片区的盘源较为丰富,兴业银行大厦、航天大厦、卓越大厦、新华保险大厦(原九州创展大厦)、国际商会大厦A/B座、中央商务大厦、时代金融中心、江苏大厦、中银大厦等均有销售和出租。
2、商用写字楼半数以上分布南区。
整个中心区已建或在建的办公项目共有30个,其中70%位于南区,北区只有9个,且北区除中银大厦这个早期项目外,新建项目只有江苏大厦已投入运营,其余均为在建项目。
中心区30个办公项目中,已建成的中海大厦、丰立大厦、中国联通大厦、信息枢纽大厦,在建的免税大厦、地铁大厦、中国凤凰大厦、深圳海关科技综合楼等7个项目主要以自用为目的。区内面向市场销售的商业写字楼项目共有22个,其中北区6个、南区18个,而南区的写字楼则主要集中于西北部,分布在益田路以西、福华一路以北区域。
福田中心区商业写字楼比较分析
1、片区物业供应量和消化速度分析。
总供应量为全年最高消化量6倍,消化至少需4年。
目前,,,总量巨大。
,北区约50万平米的写字楼多数于2004年面市,总建面积高达10万平米的新世界中心有望于今年下半年面世。
中心区近期推出的项目,如华融大厦、诺德中心等项目的规模明显较早期开发的卓越大厦米左右,早期项目的规模大多在三四万平米之间。而尚未推出的项目几乎都在10万平米以上,更有大中华米的巨无霸。
区内在售项目包括2004年推出的安联大厦、诺德中心和国际商会中心,以及今年上半年推出的华融大厦,总建筑面积达36万平米,考虑到各项目的销售状况,目前在售面积约在15万平米左右,加上东方投资收购后重新推出的中银大厦的5万平米,在售实际面积约在20万平米左右。而在建项目中,新世界中心、金中环国际商务大厦、大中华国际交易广场、