文档介绍：保利大望京项目营销推广报告
2010年10月
一、本体分析
二、市场研究
三、营销定位
四、营销策略
五、营销保障
目
录
2
一、本体分析
本体分析/项目所处区域
3
本案位于北五环与京密路交汇处,紧邻机场高速,交通便捷,周边配套较为成熟;
大望京国际商务区,京北CBD核心,具备强大的升值潜力;
望京区域
北京新CBD
本案
项目四至:东至东五环,南至大望京6号路,西至望京中环路,北至大望京街。
北:大望京街
东:东五环、京密路
西南:望京中环路
大望京公园
4
四环路、五环路、机场高速、京承高速、京顺路对外8个主路出口通达北京各级商务区;
距离机场15公里,约25分钟车程;
规划地铁14号线
(将台路站—望京站—来广营站)
规划地铁15号线
(望京西站—望京站—望京东站)横纵穿越望京核心,进一步拉近与城市中心的距离。
本体分析/区域交通规划
本案
内通外联,立体交通,快速连接机场以及城市各个区域
5
居住生活区
科技产业园区
综合商业
大望京商务区
望京科技产业园区
集居住、文化、教育、科研、高科技产业为一体的新兴综合高科技园区,重点发展电子通讯、生物医药、新材料和环保等高新技术产业。
大望京商务区
与798艺术区、望京核心区、温榆河功能区和机场高速路沿线产业带统筹考虑的国际商务区。
本体分析/区域产业规划
区域商务氛围浓厚,逐步成为国际知名企业总部基地;
6
本体分析/项目周边配套
周边公园、绿地环绕,公共、生活配套齐全;
五环宽大绿化带
六佰本旺角商圈
旺角商圈
华联嘉茂商圈
望京商业中心商圈
望京医院
天使妇儿医院
九十四中
南湖中园小学
韩国国际学校
陈经纶中
竹藤大厦酒店
本案
人济酒店
花家地商圈
华彩大厦
锐创大厦
悠乐汇
福码大厦
博雅国际
方恒中心
大望京公园
生态资源:大望京公园、五环绿化带;
酒店资源:竹藤大厦酒店、人济大厦;
商业资源:望京商业中心商圈、华联嘉茂商圈、旺角商圈、六佰本商圈、旺角商圈、麒麟社商街、宝星国际商圈、融科橄榄商街;
教育资源:北京九十四中、陈经纶中学、育慧实验学校、南湖中园小学;
医疗资源:望京医院、天使妇儿医院;
商务资源:华彩大厦、锐创大厦、悠乐汇、福码大厦、博雅国际、方恒中心。
7
本体分析/产品分析
各组团间视野开阔,环境绿化丰富;
景观资源丰富,居住环境舒适度高;
自身教育配套与商业配套完善,将提升项目成熟度与附加值。
住宅
住宅
住宅
写字楼
公共
绿地
水域
幼儿园
会所
商业
商业
商业
体量适中、绿化景观丰富、自身配套完善
8
本体分析/产品分析
户型
面积(㎡)
套数(套)
套数比
楼栋分布
车位比
两居
85-105
144
%
15#、16#、17#、18#
1:1
三居
130
282
%
15#、16#、12#、13#
1:
138
72
150
72
四居
175
144
%
2#、3#、6#、7#、8#、9#
1:
205
100
五居
290
100
%
4#、5#
1:2
合计
914
100%
2#
3#
4#
5#
6#
7#
8#
9#
1#
11#
12#
13#
15#
16#
17#
10#
会所
14#
18#
幼儿园
户型设计较为方正,板楼设计,中西双厨设计;
户型尺度以舒适型为主,配置部分奢侈型产品;
现代立面风格,产品线丰富多样,精装修交房;
A区
B区
产品舒适度较好,距离豪宅仍有提升空间
A区产品尺度较大,属于奢侈型产品,属于项目核心高价产品;
B区产品尺度较适中,属于舒适型产品,属于项目主力产品。
9
本体分析/小结
项目区域价值成长潜力空间大;
公园、绿地资源丰富,配套完善;
高端产业聚集,高端人群聚集区;
产品线丰富、舒适度高;
现阶段项目产品规划不存在较明显的劣势
项目劣势:
项目地块楼面地价17949元/平米仅次于远洋地块,综合成本高,以目前市场价格难以获得理想的投资回报。
10
高地价、高成本,在目前区域竞争环境中,
如何取得理想回报?
项目难点