文档介绍：区域竞争分析
宏观政策环境分析
地段价值梳理
市场调研总结
鹤壁地产市场解析
KPI体系
物业发展建议
项目定位
报告思维框架
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台

《关于遏制部分城市房价过快上涨的政策措施》
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

未来

《流动资金贷款管理暂行办法》
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台

%

2010年5、6月
,二套房首付50%,,三套房停贷
,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
2010年10月
自10月20日起,

2010年2、3月
2010年12月

新国八条出炉贷款购第二套住房家庭,首付款比例不低于60%,。
2011年分别于2月9日和4月6日加息两次,2011年已4次提高存款准备金路率
2011年2月
楼市新政回顾
宏观政策分析
KPI体系
影响分析
此次新政是有史以来力度最大、时间持续最长的一次,从调控的目前状态来看,一、二线城市开始带来卖方降价促销、买方观望的现象;但从中长期来看,通过政府的有力疏导,有利于市场供求矛盾的缓解,可能使市场回归理性。
而对于三、四线中小城市,由于城市化进程迅速,而本身房价处于低位水平,因此“量价”的波动不会太大,但是由于调控开发商的资金和财务成本的增加,客户观望氛围趋重,部分实力不强的开发商可能会率先进行市场折扣的试水;
一方面,房价绑架GDP,地方政府过度依赖土地财政及中国城市化进程的加速,另一方面,中央政府面临房价上涨造成的民众怨声的压力,中央政府和地方政府相互博弈,在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期无法缓解之时,调控将成为常态,但只为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。
深度解读
智圆行方观点:
理性是大势发展是大局
面对持续了两年的调控,无论是消费者还是开发商,都表现出较之以往更成熟的心态。截至目前,调控的成效有待商榷,但目前开发商的压力是不争的事实。
随着调控政策的持续发力,一、二线城市量跌价滞在所难免,而对于三四线城市而言,由于城市化的速度和本身房价仍处于低位的水平,因此房地产泡沫并不明显,房地产行业仍将保持健康有序的发展态势,虽然宏观政策会对项目的开发、资金和销售产生一定的影响,但是总体来讲之于鹤壁,尤其是旧城改造迫在眉睫的老城区,理性是大势、发展是大局。
鹤壁地产市场
KPI体系
鹤壁城市概况
地理位置:鹤壁市位于河南省北部,北接安阳县、汤阴县,西邻内黄县,滑县,南接卫辉县、延津县。
交通条件:鹤壁地处中原腹地,交通便利,通讯发达,区位优势明显。国家南北交通大动脉京广高速、京港澳高速公路、京广107国道、以及在建的时速350公里京港高铁高速客运专线、纵贯南北,鹤濮高速公路、壶台公路横穿东西。
城市规模:面积2182平方千米,人口145万,其中淇滨区14万,山城区25万,鹤山区13万,浚县65万,淇县26万,辖3个市辖区、2个县;全市共有11个街道、12个镇、12个乡。

经济数据:2010年,,,、,,,,。
发展进程:
鹤壁城市发展始于鹤山区,后逐渐向南发展,形成山城区,随着矿区的发展,市区的周围基本上都是塌陷区,城市的发展受严重制约。1992年,鹤壁决定建立淇滨经济开发区,随着规模的扩大,1999年5月市政府又迁到淇滨区,目前新区已成为鹤壁市新的政治、经济、文化中心。由于三面受阻,目前新区主要向南发展。
目前鹤壁房地产市场分三个板块,鹤山区板块,主要为棚户区改造;山城区板块,主要为棚户区改造及旧城改造;淇滨新区板块。
鹤壁地产市场
KPI体系
鹤壁发展进程
南扩
迁至淇滨区
新城区规划
发展定位——
豫北地区服务中心,市