文档介绍：2011
大上海的奢华盛宴
——远洋博堡2011营销大纲
2011年营销目标
9月底
10月底
11月11日
12月底
5月中
售楼处开放
样板区开放
上市销售
8亿总销
约16套
蓄客启动
远洋·博堡
快速前提下,品牌精神的完美演绎
2011年上海5000万以上独栋别墅销售:
1月:3套
2月、3月:零套
4月:24套(上海紫园24套进行信托抵押贷款)
思路判定
低调的奢华与轰动上海
对于一个售价预计达到80000元/平方米的项目来讲,很难讲如何低调,温文尔雅不失奢华。极速轰动上海,必须在风格上保持克制,同时手法上必须提升舆论关注度,引爆上海。
集团品牌与项目品牌
项目品牌作为一种顶级品牌出现时,其收藏属性更为明显。其美誉度和知名度提升后,集团品牌力将快速提升。项目品牌为先,带动集团品牌。
【难题】
-01-
欲绽大上海奇葩
从上海豪宅市场的结构来看,目前一线豪宅市场的价值关键支撑点还是地段。从汤臣一品,华润九里等项目来看,一线豪宅市场占据着江景、陆家嘴、新天地等上海的绝对一线地段。
浦东星河湾目前已经突破了原有地段的价值,将板块带入豪宅价值序列,但从价格上无法跻身一线豪宅。
板块
驱动因素
均价
(元/㎡)
典型项目
滨江
地段
>15万
汤臣一品、中粮海景一号
北卢湾
地段、配套
>12万
翠湖天地
佘山
景观、交通
82136
佘山月湖别墅、佘山曼荼园
南外滩
地段、配套
82675
华润外滩九里、丰盛皇朝
北外滩
航运、规划
61689
白金湾府邸、豪景苑
古北
配套、高端社区规划
46136
世纪虹苑
龙华
成熟商圈、地段
56746
徐汇苑、尚海湾豪庭
新江湾
地段、规划
40699
仁恒怡庭、九龙仓玺园
北静安
中心地段、配套
33851
静安华庭
赵巷
环境、规划
26368
合生御廷园、龙湖滟澜山
浦东星河湾
上海星河湾
(数据采集截止到2010年12月)
上海豪宅板块分布遵循地段价值原则,形成市中心、一江(黄埔江)、一山(佘山)三个价值屋脊
罗店美兰湖区域依托美兰湖、高尔夫等资源
已形成别墅居住板块
但,目前区域内尚无5000万以上的顶级别墅豪宅
大上海非传统认知的顶级豪宅区
价位
档位
远洋博堡
0
1x
2x
4Y
8y
难题:在较短的准备期内,
在大上海非传统认知顶级豪宅区域内,
如何将项目提升至高价位高档位双认可位置,并保持快速去化!
2011年11月
高性价比
高价位+高档位+短时间
高能量引爆
有意义持续性高关注度高圈层
公众开放性
圈层封闭性
一个有关“远洋博堡”的永恒话题
话题需要从一种圈层特质中来……
【客群DNA】
-02-
仰视