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地产行业:成交回暖但无助行业复苏.doc

上传人:住儿 2022/8/2 文件大小:14 KB

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文档介绍:地产行业:成交回暖但无助行业复苏
鱼晋华 胡栋亮 刘 萍 11月份以来各地楼市成交回暖迹象明显。但房价仍有持续下行的空间,明年一季度有可能再度出现楼市交易量的阶段性低点。预期行业本身的淡季加上糟糕的年报,会使明年一季度房地产股的地产行业:成交回暖但无助行业复苏
鱼晋华 胡栋亮 刘 萍 11月份以来各地楼市成交回暖迹象明显。但房价仍有持续下行的空间,明年一季度有可能再度出现楼市交易量的阶段性低点。预期行业本身的淡季加上糟糕的年报,会使明年一季度房地产股的表现弱于今年四季度。

据统计,11月份各地楼市成交回暖迹象明显。除重庆和青岛环比上月成交量有所下降外,其余12个城市均出现了不同程度的上升。其中北京、上海和深圳成交套数环比上升尤为明显。
各地楼市成交有所回暖的驱动力,我们认为主要来自于三个方面:1)10月22日新政发布后,部分购房人推迟到11月签约以获得税收及利率优惠;2)“新政”和持续降息所释放出来的刚性需求;3)开发商年底加大降价促销吸引了部分上半年推迟购房的自住需求。
在新形势下,我们认为主要有以下几点值得注意:
。央行本次降息的力度大大超出了市场预期,对于房地产行业无疑是较大的利好。首先对于开发商来说,作为高负债经营特征明显的企业,财务费用将有较为明显的降低,从而提升盈利能力;其次对于购房者而言,购房成本也将下降明显。我们认为购房成本的明显下降将推动刚性需求入市,从而推动楼市成交的持续回暖。
。我们认为二套房贷政策仍有调整的可能,住房和城乡建设部官员关于二套房贷的表态在一定程度上证实了我们的预期。二套房政策抑制的是改善性需求,这部分需求是刚性需求中购买力最强的,据我们粗略估计要占到市场需求的30%以上,因此释放这部分需求对于活跃市场意义重大。限制二套房的政策在目前来看是不合时宜的,可能会影响保增长的目标。二套房政策的松动与否将在很大程度上决定房地产行业能否进一步活跃,我们认为二套房政策的松动是大势所趋。
。从最近长春市和四川省出台的救市政策来看,政策可操作性较强,涉及面非常广,不仅包括对购房者税费减免和信贷的调整,还强调了对开发商的税收及信贷方面的支持。在10月22日楼市新政出台,地方救市得到肯定后,直到11月26日,地方救市政策持续保持着密集出台的态势,而近一周仅有长春市和四川省出台了救市政策,我们认为在大量地方救市政策密集出台后,地方救市政策出台之势或将趋缓,而更多的是推动政策的落实。
。11月重点城市的房屋成交量出现不同程度的环比回暖。深圳和北京环比回暖明显,