文档介绍：序
房产新政颁布近两个月,观望与谨慎的紧张情绪笼罩着整个房地产市场,买方与卖方的矛盾白热化,“时间”成为双方博弈的最重要筹码,而“等待”则成为焦点;
08年底的楼市低谷与09年初的楼市回暖这一轮楼市的波动,已经成为双方衡量各自利益得失的参照样板,卖方以为:观望总会被打破,刚性需求永远存在,坚持过这段时间,他们会迎来购买力的井喷;买方认为,低谷总会出现,泡沫终究会破碎,只要把握好时间,等待与耐心就能换来实惠——一套价格远远低于曾经预算的房子。
我们相信,不是所有开发商都如传言的那样唯利是图,事实上,那些认真的去做人居事业的地产商并不抗拒楼市的理性回归,正常的市场反而可以彰显他们的经营理念与产品品质的优势;
我们也同样相信,那些捂住口袋正在观望的购房者恰恰是最想掏钱买房子的人,如果不想买,他们还观望什么?
08年-09年,全国的楼市都经历了一次轮回,在这次轮回中,不少城市的楼盘都大幅降价,而青岛,这个特殊的沿海开放城市,因为地理、自然环境、流动人口以及多元化的购买力等多方面因素,降价幅度相对小,回暖速度特别快,这正彰显出这个城市的房地产市场独有的坚挺属性。
那么,这一轮新政过后的将近两个月,青岛楼市的反应如何?
2010年5月
青岛楼市是由郊区在唱“主角”。
那么“新国十条”出台一月有余,全国房地产市场真实情况又是如何?相关调查显示,新政实行一个月来,国内房产市场确实经历了一番波动。北京、广州等一线城市的房产成交量明显锐减,但并未出现明显降价。相反,受“挤出效应”影响,西安、长沙等二线城市的房价出现明显提升,而青岛恰恰也是如此。
对于一二线城市在调控政策之前的不同表现,一些业内人士表示,之所以一线城市成交面积跌幅远远高于二线城市,反映出这一波调控首先挤出的仍是投机和投资性的住房需求。那么这些挤出来的资金流一段时间究竟去向何方?存银行?那是七十年代的思想;买黄金外汇?那是八十年代的浪费青春;投股市?那是九十年代的冲动与无知;还是选择房产吧,至少房价跌了,还有套有形的不动产在那里,至少不会让自己得来不易的财富随着市场经济的波动瞬间化为乌有,所以,转向二、三线城市的房产投资者,在未来很长一段时间内,将有增无减。
因此,挤出效应+特殊的青岛地产市场
支撑了新政之后青岛楼市的成交,而对于未来的青岛楼市,郊区楼盘也将因为其存在较大的价格上扬空间和城市扩张地块升值等客观存在的升值因素,成为一线城市被挤出的那部分投资者的不二之选。
很显然,对于地处青岛崂山山麓、古城即墨辖区,同时又以滨海度假新城为产品核心竞争力的项目来说:
新政,本质上是嶺海销售的助力!
因为嶺海在这个特殊的政策背景下:依然具有潜力巨大的投资价值
而我们只要将这一点清楚明白的告诉消费者,就成功了一大半。
那么,说清楚这一点我们需要从哪些方面入手?
当然首先要分析客群的需要和心理,许多中高端住宅项目的营销推广一涉及到这个环节,通常这样分析:年龄30-50,职业是医生教师公务员教授私营业主国企中层,说爱好必是钓鱼网球高尔夫,说需求必是物质与精神并重,心灵共享受齐飞,这些说的都对,但这些只是他们的外表特征,而不是他们可以与项目互动的内心动向。
什么是客群可以与项目互动的内心动向?
就好比一个姑娘,你想让她喜欢你,爱上你,你仅仅知道她长什么样子,做什么职业,喜欢刺绣还是泡吧是不够的,无论你多么了解她,那仅仅是停留在了解的层面,要让她喜欢你,你要清楚自己到底哪些地方可以吸引她,她最感兴趣的,是你的才华、外表,家庭还是钱包容量?