文档介绍：房地产置业投资项目案例分析
房地产置业投资项目分析简述
房地产买卖投资分析
房地产置业消费投资分析
房地产租赁投资分析
房地产置业出租经营投资分析

房地产置业投资往往是投资者购置房地产后,或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。
这些置业投资主要有:以盈利为目的的房地产买卖投资;用于自己消费的置业投资;用于出租经营的置业投资;房地产租赁经营投资等。

案例11-1:
某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅,一次性付款,预计3年(假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出,但在实际分析中应当考虑)后可以卖到40万元。
其他条件如下:%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、%、%。。评估、交易、登记等费用约2 000元;所得税率为20%。
如何分析这项投资?

解:简要投资回报分析如下:

1)投资成本(购买价):300 000元
2)销售手续费:400 000×%=6 000元

3)有关税费
(1)营业税:400 000×5%=20 000元
(2)城市建设维护税:20 000×1%=200元
(3)印花税:400 000×%=200元
(4)契税:400 000×%=6 000元
(5)城市土地使用税:×120×3=1 800元
(6)评估、交易、登记等费用:约2 000元
(7)所得税:
(销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费)×20%=12 760元

4)投资净收益
(1)税后利润:51 040元
(2)投资利润率:63 800÷300 000=%
(3)资本金净利润率(年投资收益率):
51 040÷3÷300 000=%

如果该投资者将其投资资金存入银行,%,三年利息为31 500元,扣除20%的利息税6 300元,净收益为25 200元,%,年收益率(资本金净利润率)%。

两者相比,%,但储蓄投资相对稳定,除通货膨胀外,基本上无风险,而购房投资的结果却有较大的变数,如3年内用于出租经营,则可有租金收益,仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益,如果税费减免或售价增加,其收益更高,但如果售价没升幅,3年后仍无法售出,则只好转为长线投资,靠收租金逐步回收投资资金,等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时,其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下,购房投资收益大于银行储蓄投资,但风险同时存在。

案例11-4:
某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营,该公司在购买写字楼的过程中,%的各种税费(如契税、手续费、律师费用、其他费用等)。其中,相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金(股本金)支付,相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、%、按年等额还款的商业抵押贷款。