文档介绍：星河湾个案
王志纲工作室
2001年6月
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调
研
期
态势分析
市场
分析
行业特征及走势
竞争特性及走势
需求特性及走势
产品差异化分析
态势分析报告
内外部资源梳理核心能力诊断
基地条件、
区位特点
王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程
企业
分析
项目
分析
综合评估
(接下页)
问题与对策
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目标市场定位
功能定位
核心产品定位
价格定位
形象定位
规划设计依据
配套及服务
项目经济分析
总体策划报告
策
划
期
规划设计
企业运作
开发筹备
营销推广
物业管理
月度
咨询
简报
首期启动专题
首期营销专题
广告推广专题
首期启动策略
总体思路
开发理念
开发模式
操作监理期
规划及开发构想
理念创新
项目定位
(接上页)
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一、大势把握
(一)对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
●核心结论:
﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人居住的区域;
﹡广州楼市新的行业标准正在树立;
﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现,不再是低价位、低成本的房子,而是个性化的高尚住宅。
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一、大势把握
(一)对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
●理论支撑:
城市化发展阶段论:
庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
●核心结论:
新广州的门户和桥头堡地位;
周边娱乐休闲资源丰富,但生活配套相对缺乏。
●理论支撑:
彰显优势资源;
将劣势转化为优势潜能。
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一、大势把握
(一)对市场、企业、项目的评估
3、企业能力评估
●核心结论:
﹡三大优势:
有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿
﹡三大劣势:
没有品牌、没有社区开发经验、没有班底
●理论支撑:
﹡根据修正的“最短木块”理论,对于企业优势、劣势的重新认识和利用
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一、大势把握
(二)成果提交形式
●《市场评估提案》
●《项目条件评估提案》
●《企业评估提案》
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一、大势把握
(三)效果评估
两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析
● 2000年6月份,番禺撤市建区,并入广州;
●2000年12月,广州市确定新一轮的规划,未来的市中心将在番禺;
●2000年开始,广州楼盘纷纷改头换面;
●2001年开始,华南板块成为广州楼市的最热点,竞争的焦点;
●水资源的充分利用——与宝墨园的合作。
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二、理念创新
1、核心结论:
●华南板块可以出现真正的高档社区,相对于市区豪宅十分有竞争力。
●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区
﹡回归家本位
﹡做足水文章
﹡打好环境牌
﹡经营泛地产
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二、理念创新
1、核心结论:
●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题
在走中高档路线的主题下,不断扩大市场的辐射面:从地块附近——广东周边——珠三角或其他地方,超越同质化竞争。
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